Spółdzielcza reaktywacja

02.07.2016 r.
SPÓŁDZIELCZA REAKTYWACJA
Żeby zrealizować obietnice związane z budową mieszkań rząd sięga po pomysły rodem z PRL-u. Chce reanimować spółdzielcze prawo lokatorskie. Ale czy to źle, kiedy tworzy to szansę dla 1,5 mln. rodzin bez własnego M – na tanie mieszkanie.
Ministerstwo infrastruktury i Budownictwa wyciąga pomocną dłoń do spółdzielni mieszkaniowych. Nie bez powodu. Bo choć w kraju jest ich 3,6 tys. i mają 4,2 mln członków (co z rodzinami tworzy 10 mln rzeszę mieszkańców), to w ostatnim dziesięcioleciu wybudowały zaledwie 56 tys. lokali. Czyli mniej niż deweloperzy w samym tylko 2015 roku.
Z 461 wydanymi pozwoleniami na budowę i nieco ponad tysią¬cem rozpoczętych lokali spół¬dzielnie utrwaliły w pierw¬szej połowie tego roku swoje miejsce na marginesie rynku mieszkaniowego. Pod wzglę¬dem liczby lokali oddanych do użytku ich udział w tym segmencie wyniósł zaledwie 1,3 proc. Po stronie spółdzielni było ich tylko 1 tys. Przed dekadą był to udział na poziomie ponad 8 proc., a przed 20 laty aż 43 proc.
Na marginalizację spółdziel¬ni wpłynęło m.in. wiele zmian w prawie, szczególnie
w ostat¬nich 10 latach. Przy spłacie kosztów budowy mieszka¬nia lokatorskiego i przenie¬sieniu na najemcę pełnej własności lub przy budowie w systemie spółdzielczym od razu na własność spółdzielnia przestaje mieć do tych loka¬li jakiekolwiek prawa, a ich właściciele mogą swobodnie zmieniać zarządzającego nie¬ruchomością. Efekt jest taki, że spółdzielnie, które od swo¬ich członków mogą wymagać jedynie pokrycia kosztów bu¬dowy, bez naliczania żadnych marż, wolą w takie inwestycje nie wchodzić.
- Wcześniej członkowie spółdzielni korzystali na po¬większaniu się majątku i za¬sobów mieszkaniowych. Teraz spółdzielnie i ich członkowie po¬noszą większość kosztów i ry¬zyka prowadzenia inwestycji, bez perspektywy zysku. To sku¬tecznie zniechęca spółdzielców do udzielania zgód na budowy nowych domów. Ludzi odpy¬cha perspektywa wznoszenia mieszkań dla osób, które mogą być członkami spółdzielni tyl¬ko przez chwilę.
Do tego dochodzą problemy z finansowaniem. W poprzed¬nim ustroju politycznym to na spółdzielniach ciążyło roz¬wijanie budownictwa wielo¬rodzinnego i korzystały one
z preferencyjnych oraz cz꬜ciowo umarzanych kredytów. Po zmianach ustrojowych ta¬nie źródło finansowania za¬częło zanikać.
Ostatnim znaczącym wspar¬ciem dla spółdzielni był Kra¬jowy Fundusz Mieszkaniowy zamknięty w 2009 r. Z jego pomocą mogły być budowa¬ne mieszkania lokatorskie. W sumie powstało ich ok. 17 tys. Potem źródło taniego fi¬nansowania na typowe lokale spółdzielcze, budowane non profit, znikło.
- Na początku spółdzielnie nieufnie podchodziły do KFM, ale po 2000 r. lody zostały przełamane. Liczba zainte¬resowanych preferencyjnym finansowaniem rosła. Nieste¬ty w tym samym czasie ogra¬niczano środki przeznaczone na ten cel w ramach fundu¬szu prowadzonego przez BGK .
Z rozmów z przedsta¬wicielami władz spółdzielczych wynika, że to właśnie dostęp do taniego finansowania bę¬dzie dla spółdzielców naj¬ważniejszy i od niego zależy powodzenie pomysłów rządu na reaktywację budownictwa w formule spółdzielczego lo¬katorskiego prawa do lokalu.
- Proponowane przez rząd zwiększenie decyzyjności spół¬dzielni co do możliwości przekształcania tych praw w pra¬wo własności to tylko wstęp. Kluczem są pieniądze. Jeśli mają to być mieszkania ta¬nie w wynajmie, nie obejdzie się bez wsparcia rządu czy to
w postaci preferencyjnych kredytów, czy dostępu do tanich gruntów.
W przypadku mieszkania lokatorskiego o powierzch¬ni 50 mkw., w którym wkład własny lokatora wynosił 20-30 proc. kosztów budowy, a pozostałe pokrywał głównie kredyt z KFM, opłaty za lokal wynoszą obecnie - przy śred¬nim użyciu mediów, ok. 700-800 zł,
z czego obsługa kre¬dytu to ok. 300 zł.
- Gdybyśmy mieli teraz się¬gać po typowy kredyt komer¬cyjny w prywatnym banku, tylko jego koszt przy takim mieszkaniu sięgałby mie¬sięczne 800-1000 zł. A do tego trzeba doliczyć pozostałe opła¬ty związane z utrzymaniem lokalu.
Obecnie zrzeszenia i spółdzielnie mogą się starać o kredyty preferen¬cyjne z Banku Gospodarstwa Krajowego w nowym pro¬gramie społecznego budow¬nictwa czynszowego.
W każ¬dej z jego 10 rocznych edycji BGK będzie miał do dyspozycji 450 mln zł. Nie mogą to jed¬nak być spółdzielcze miesz¬kania lokatorskie, a wyłącznie na wynajem, bez możliwości ich przekształcenia na loka¬le własnościowe. Ich maksy¬malny czynsz może wynieść 5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.
- W pierwszej edycji pro¬gramu, która zakończyła się w lutym, wpłynął jeden wnio¬sek złożony przez spółdzielnię mieszkaniową. Dotyczy on bu¬dowy 22 mieszkań. Znikome zainteresowanie spółdzielni wynika z dwóch powodów. W ramach programu można sfinansować jedynie miesz¬kania na wynajem, a ponadto kredytobiorca musi podpisać umowę z gminą, na terenie której zamierza realizować przedsięwzięcie.
Ministerstwo zapowiada, że zmiana podejścia do mieszkań lokatorskich to nie koniec rewolucji w spółdzielczości. Mi¬nisterstwo Infrastruktury i Budownictwa w ramach na-rodowego programu miesz¬kaniowego zakłada również kompleksową weryfikację roz¬wiązań prawnych dotyczących ich funkcjonowania. Zapowia¬da, że chce wprowadzić zmia¬ny, które zwiększą aktywność już działających spółdzielni i pozwolą na powstawanie nowych.
Rozwiązania jakie zamierza wdrożyć resort w ramach narodowego programu budowy mieszkań, mają zachęcić spółdzielnie do budowy mieszkań lokatorskich. Ich najemcy sukcesywnie – w ramach czynszu – spłaciliby koszty ich powstania.
Powyższe cele resort chce osiągnąć na dwa sposoby. Pierwszy to przywrócenie uprzywilejowanego finansowania.
- Umożliwimy spółdzielniom budującym takie mieszkania między innymi ubieganie się
o preferencyjny kredyt – zapewnia przedstawiciel Ministerstwa.
Ponadto resort przygotowuje projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który mocno zmieni zasady przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności.
- Odbudowa segmentu mieszkań lokatorskich z czynszami na poziomach zbliżonych do wskazanych przez rząd będzie możliwa tylko przy wsparciu państwa, obniżającym koszty inwestycji i niewymuszającym na najemcach wysokiego udziału w kosztach budowy – ocenia przewodniczący Z.O. Krajowej Rady Spółdzielczej – Jerzy Jankowski.
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa planuje, że rząd przyjmie projekt ustawy w IV kw. br. roku. W lokalach powstających w ramach Mieszkania Plus, czynsze mają wynosić 10÷20 zł za metr w opcji najmu i 12÷24 zł przy najmie z docelowym wykupem.
■ 83,55 tys. lokali oddały spółdzielnie do użytkowania w 1991 r. Było to 61 proc. ukończonych wtedy mieszkań i domów.
■ 2,12 tys. budowę tylu lokali ukończyły spółdzielnie w 2015 r.
■ 363,9 tys. zamieszkanych spółdzielczych mieszkań lokatorskich było w Polsce według spisu powszechnego z 2011 r.

Małgorzata Kwiatkowska
„Dziennik Gazeta Prawna”

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu