O czym warto wiedzieć

05.04.2016 r

O CZYM WARTO WIEDZIEĆ

            Rozliczenie kosztów dostawy ciepła do mieszkań w nieruchomości wielolokalowej to bardzo istotny problem. W dobie aktywnej racjonalizacji tych kosztów, mieszkańcy mają do dyspozycji urządzenia termoregulacyjne na każdym grzejniku i podzielniki pozwalające na oszczędne prowadzenie rozdziału ciepła zużytego w budynku na poszczególne lokale.

            U każdego Zarządcy nieruchomości, zasady rozliczeń kosztów ciepła ujmuje się
w stosowne regulaminy, które po zatwierdzeniu przez ciała stanowiące (Rada Nadzorcza
w spółdzielni, czy Zgromadzenie Mieszkańców we wspólnocie mieszkaniowej) stają się obowiązującym prawem dla wszystkich użytkowników lokali.

            W Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, regulamin taki funkcjonuje od początku działania spółdzielni, jako jeden z głównych elementów zasad rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Jak każdy dokument, w zmieniających się uwarunkowaniach gospodarczych, ulegał on częstym przeobrażeniem. Wystarczy przypomnieć, że przed 1990 r., gdy ciepło dostarczane do mieszkań miało w całym kraju jedną, tzw. cenę urzędową, w zł/m2, to jego koszt wyliczano po przemnożeniu powierzchni lokalu.

Cenę tę ustalał Rząd, chroniąc społeczeństwo przed zakusami cenowymi producentów. Oni dostawali od Rządu środki na pokrycie różnic w kosztach między ceną faktyczną a urzędową.

            Polityka wolnego rynku, wprowadzona po 1990 r. stworzyła dla kontroli producentów ciepła, regulatora ich cen – w postaci Urzędu Regulacji Energetyki, do którego dzisiaj
z nowymi propozycjami cen zgłosić się musi każdy z nich.
URE analizuje i bada zasadność zmian cen, oraz decyduje, lub nie o ich wprowadzeniu. Przy czym każdy z producentów ma dzisiaj własne, najczęściej różniące się od innych taryfy cenowe.

Taryfy te w różnych okresach czasowych, ulegały zmianom w wyniku wzrostu kosztów materiałowych (opał) i osobowych.

            Ale wróćmy do naszych budynków. Jak czytelnicy pamiętają w 1994 r. rozpoczęliśmy modernizację instalacji cieplnych w budynkach, poprzez wprowadzenie do nich termozaworów grzejnikowych, wyparkowych podzielników kosztów i regulatorów na pionach grzejnych.

Działania te( tzw. termoregulacja instalacji grzejnych w budynkach)  doprowadziły do zmniejszenia o 30÷40% ilości ciepła przez nie zużywanego. To bardzo cenny efekt tych działań.

            W 2014 r., dokonaliśmy wymiany podzielników wyparkowych (z wymiennymi kapilarami) na nowoczesne, elektroniczne z oprzyrządowaniem do zdalnego odczytywania wyników.

Nowy podzielnik pozbawiony jest wad poprzednika, bo – zbiera ciepło jedynie z grzejnika,
a nie z otoczenia, pozwala kontrolować stan naliczeń na bieżąco, pozwala na odczyt wyniku w jednym czasie bez potrzeby wchodzenia do lokalu, jego bateria wystarczy na 11 lat pracy.

            Te jego nowe parametry zmusiły nas do korekty naszego regulaminu rozliczeń ciepła w pozycji – udziału rozliczeń kosztów stałych do zmiennych w budynku ( w ilości 50% : 50%), by sprawiedliwiej obciążać lokale, które ogrzewają się ciepłem od sąsiadów. Bieżący sezon grzewczy, to drugi z kolei w którym rozliczymy ciepło nowymi podzielnikami.

            Ale w przestrzeni publicznej, którą na bieżąco śledzimy pojawiły się nowe fakty prawne, dotyczące tak prowadzonych mechanizmów rozliczeniowych ciepła. Dotyczy to sposobu rozliczania ciepła w lokalach, których właściciele nie wyrazili zgodę na zamontowanie podzielników lub nie udostępnili lokali w celu dokonania odczytu podzielników.

W takich przypadkach spółdzielnie w swoich regulaminach wprowadzały stosowne zapisy, które wobec takich osób realizowały odmienne zasady rozliczeń.

            W Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej rozliczenie kosztów w lokalu nieopomiarowanym  w nieruchomości, która jest uzbrojona w ciepłomierz i podzielniki
w pozostałych lokalach dokonuje się na poziomie najwyższego zużycia w nieruchomości (tak jak w lokalu o najwyższym zużyciu ciepła w przeliczeniu na jednostkę powierzchni). Jeżeli stan nieopomiarowania w podzielniki przedłuża się na kolejny sezon to lokal taki w kolejnym sezonie rozliczeniowym obciążany jest najwyższą zaliczką obowiązującą
w spółdzielni.

            Zapisy podobne z naszym, pojawiły się więc w innych spółdzielniach. W trzech przypadkach w kraju zapisy te i decyzje Rad Nadzorczych w ich sprawie zostały zaskarżone do Sądów powszechnych przez osoby, które nie pozwoliły na zainstalowanie podzielników
w ich lokalach.

Osoby te powołując się na zapisy ustawy Prawo Energetyczne (art. 45a) wskazywały, że wysokość opłat jaką winny one wnieść, powinna być ustalona w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu ciepła.

Według nich uregulowania regulaminowe dotyczące zaliczek od użytkowników lokali nieopomiarowanych i tych, którzy nie udostępnili lokali w celu dokonania odczytu i wymiany kapilar w podzielnikach dyskryminują takie osoby w stosunku do osób właściwie realizujących te obowiązki i ustalają opłaty zapewniające zarządcy środki przekraczające opłaty niezbędne do pokrycia kosztów zakupu ciepła.

            W tej sprawie, rozpatrujący ją Sąd Okręgowy w Radomiu przyjął w wyroku stanowisko o dyskryminacyjnych zapisach w regulaminie rozliczeń ciepła, nakazując spółdzielni ich zmianę.

            Spółdzielnia mieszkaniowa odwołała się do Sądu Apelacyjnego w Lublinie, który uwzględnił w całości apelację spółdzielni, kierując sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Jednak skarżący regulamin spółdzielni dot. rozliczeń ciepła wnieśli w tej sprawie skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego.

Sąd Najwyższy wyroku z dnia 3 lipca 2015 r. (sygn. akt IV CSK 642/14) skargę oddalił, zaś w końcowej konkluzji stwierdził:

„Metody rozliczania kosztów zakupu ciepła wykorzystujące wskazania urządzeń
w postaci podzielników w wyższym stopniu zapewniają energooszczędne zachowania
i ustalenie opłat odpowiadających zużyciu ciepła.

Użytkownicy lokali, którzy nie wyrazili zgody na zamontowanie podzielników lub nie udostępnili lokali w celu dokonania odczytu, i w ten sposób sami pozbawili się możliwości dokładniejszego określenia zużytej energii cieplnej, nie mogą skutecznie zarzucać, że przyjęcie przez pozwaną za podstawę ustalenia kosztów zużycia sumy wskazań podzielników przypadającej na 1 m2 lokalu opomiarowanego o najwyższym zużyciu energii cieplnej w danym budynku narusza zasady współżycia oraz interesy użytkowników lokali”.

-------------------------------------

            Tyle wyrok Sądu Najwyższego w tej sprawie. To dla nas bardzo istotna wykładnia, potwierdzająca prawidłowość naszych zapisów regulaminowych. W naszej spółdzielni występuje 15 lokali, których użytkownicy nie udostępnili do zainstalowania w nich podzielników. Natomiast w ostatnich latach funkcjonowania podzielników wyparkowych, gdzie dotarcie do lokalu, odczyt podzielnika i wymiana kapilar były działaniem niezbędnym, nie udawało nam się odczytać w roku podzielników w ok. 40-50 lokalach.

Tak to się na ogół dzieje, co potwierdziły również opisywane przez nas postępowania sądowe, uzasadniające uwzględnienie do takich rozliczeń wyników z lokali o najwyższym zużyciu energii cieplnej w danym budynku jak i praktyka rozpoznawania tego typu sporów, że użytkownicy mieszkań bez podzielników nie oszczędzają ciepła.


Marian Rusinowski

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu