Bud Społeczne

20.01.2015 r.

CZY BUDOWNICTWO SPOŁECZNE BĘDZIE SZANSĄ
DLA SETEK TYSIĘCY POLSKICH RODZIN?

 

            W większości krajów europejskich sektor mieszkaniowy ukształtowany jest przez utrzymywanie równowagi pomiędzy przedsiębiorstwami komercyjnymi, dostarczającymi mieszkania dla osób zamożnych po cenach wolnorynkowych,
a przedsiębiorstwami społecznymi, działającymi nie dla osiągnięcia zysków, lecz dla zaspokojenia potrzeb społecznych.

            Takimi przedsiębiorstwami społecznymi są między innymi spółdzielnie mieszkaniowe, które pełnią istotną rolę w zabezpieczeniu potrzeb mieszkaniowych warstw społecznych o średnich i niskich dochodach. Dostarczają one tanich mieszkań na wynajem rodzinom, których nie stać na zakup lokalu na wolnym rynku. Państwo poprzez różnego rodzaju preferencje udzielone organizacjom o umiarkowanym zysku dba o swoich obywateli dając im możliwość zamieszkiwania w godnych warunkach.

            Wdrożenie w ostatnich latach polityki oszczędnościowej spowodowanej kryzysem doprowadziło do wzrostu poziomu ubóstwa i wykluczenia mieszkaniowego w Europie. Skutki społeczne bezdomności i ubóstwa były zdecydowanie bardziej odczuwalne w latach 2012÷2014 niż w latach poprzednich. Można było zaobserwować także (co ma miejsce także w Żyrardowie, w spółdzielni i miejskich zasobach) proces zwiększania się zaległości czynszowych, wzrost liczby realizowanych eksmisji, zwiększenie się bezdomności, wydłużenie list oczekujących na mieszkania socjalne i wzrost zadłużenia społeczeństwa
z tytułu wzrostu kosztów utrzymania lokali mieszkalnych, tj. ciepła, wody, zużycia energii.

W konsekwencji w większości państw w szybkim tempie rośnie popyt na tanie mieszkania na wynajem.

            Jednakże trudna sytuacja ekonomiczna w wielu państwach Europy zaskutkowała ograniczeniem i redukcją środków finansowych przekazywanych na budownictwo społeczne.

            W niektórych państwach doszło nawet do sprzedaży przez społeczne organizacje mieszkaniowe części swoich zasobów w celu pozyskania kapitału. Systematycznie spada też dostępność mieszkań o umiarkowanym czynszu przeznaczonych dla osób o średnich i niskich dochodach. Doprowadziło to do bardzo trudnej sytuacji na rynku mieszkaniowym, gdzie z jednej strony można zaobserwować ogólny trend europejski polegający na zwiększonym zapotrzebowaniu na mieszkania społeczne, z drugiej strony zdecydowany spadek ich dostępności.

            W większości państw europejskich, w tym i w Polsce, obserwuje się również negatywne zjawisko wzrostu wydatków związanych z utrzymaniem mieszkania, które pochłaniają coraz większą część zasobów finansowych gospodarstw domowych.

Wysokie koszty utrzymania mieszkania (w tym koszty mediów) są najbardziej odczuwalne przez rodziny ubogie, u których koszty utrzymania mieszkania pochłaniają średnio 41% posiadanych dochodów. Grozi to wpadnięciem przez tę część społeczeństwa w pułapkę ubóstwa i wykluczenia mieszkaniowego.

Najgorsza sytuacja mieszkaniowa w zakresie mieszkań społecznych panuje w dużych miastach i na obszarach atrakcyjnych ekonomicznie, gdzie rynek pracy jest rozwinięty. Dostępność tanich mieszkań na wynajem jest podstawą do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób zatrudnionych w kluczowych obszarach metropolitalnych.

Wreszcie, opracowanie rozwiązań z zakresu mieszkalnictwa społecznego oraz wdrożenie innych niedrogich opcji mieszkaniowych, może mieć wpływ na stabilność rynków mieszkaniowych, a tym samym całej gospodarki.

Dostępność tanich mieszkań jest bowiem istotna nie tylko z punktu widzenia polityki społecznej państwa UE, ale także stanowi ekonomiczne wyzwanie, dla poszczególnych państw członkowskich jak i Unii jako całości.

            W Polsce od kilkunastu lat jest realizowana polityka mieszkaniowa preferująca własność lokalu. W bardzo szybkim tempie kurczy się istniejący zasób mieszkań społecznych, a nowy nie jest tworzony.

Świadczą o tym zmiany legislacyjne wdrażane w obrębie mieszkalnictwa oraz sukcesywne zmniejszenie przekazywanych z budżetu środków finansowych do tego sektora. W ostatnich latach trend ten uległ jeszcze dodatkowemu nasileniu. Zostały zlikwidowane praktycznie wszystkie programy mające na celu pozyskanie przez obywateli mieszkań, a także uchwalono niekonstytucyjne przepisy pozwalające na przekształcenie dotychczasowych lokali społecznych na lokale własnościowe.

Państwo nie tylko nie tworzy więc warunków do powstawania nowych lokali społecznych, ale również likwiduje odgórnie już istniejące zasoby. Dodatkowo analogicznie jak w innych państwach unijnych w sposób niepokojący wzrastają wydatki przeznaczone na utrzymanie mieszkania.

            Wreszcie wdrożone w naszym kraju oraz proponowane do uchwalenia normy prawne dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, mające na celu likwidację tych podmiotów, będących jednym z ważniejszych dostawców i dysponentów lokali społecznych, potwierdzają tezę o likwidacji sektora budownictwa społecznego
i zaprzestania przez państwo udzielania pomocy rodzinom o średnich i niskich dochodach, w zabezpieczeniu ich potrzeb mieszkaniowych.

            Taka sytuacja na rynku zarówno europejskim jak i polskim prowadzi w konsekwencji do wzrostu ubóstwa, biedy oraz bezdomności.

------------------------------------

            Termin mieszkalnictwo społeczne „socjal housing” oznacza w krajach UE, tę część sektora mieszkaniowego, która otrzymuje od państwa określone korzyści w celu zmniejszenia finalnego kosztu pozyskania lokalu mieszkalnego, pokrywanego przez beneficjentów.
W odróżnieniu od mieszkalnictwa rynkowego inwestor jest tu subsydiowany przez rząd
w ramach jednej lub kilku form pomocy np. subsydia na zakup gruntów pod budowę, obniżona stawka opłaty z tytułu wieczystej dzierżawy gruntów czy bezpłatność infrastruktury. Pojęcie to obejmuje więc mieszkalnictwo publiczne oraz czynszowe o umiarkowanym zysku. Odnoszone jest z reguły do całości subwencjonowanego sektora. W większości krajów do tego sektora zaliczany jest również podsektor prywatnego mieszkalnictwa czynszowego, jeżeli publiczna interwencja powoduje obniżenie czynszów lub ich utrzymywanie na poziomie niższym (regulowanym) od czynszów wolnorynkowych.

            Mieszkania społeczne są to więc mieszkania, do których tytuł prawny jest inny niż prawo własności np. najem, dzierżawa, czy tzw. najem spółdzielczy a czynsz w takim lokalu jest regulowany i zdecydowanie niższy od czynszu wolnorynkowego. Mieszkania te są przeznaczone dla grup społecznych o średnich i niskich dochodach, których nie stać na zakup lokalu mieszkalnego na własność.

            Problem mieszkań społecznych w krajach Unii rozwiązywany jest przez władze lokalne w ramach szerszych (rządowych, samorządowych) programów wsparcia budowy
i modernizacji oraz adaptacji lokali mieszkalnych, budynków, zasobów mieszkaniowych. Celem tych działań jest umożliwienie grupom społecznym słabszych ekonomicznie dostępu do mieszkania. Jedną z przyczyn angażowania się społeczności lokalnych i samorządowych w budowę mieszkań społecznych jest konieczność zapewnienia lokalu rodzinom eksmitowanym prawomocnym orzeczeniem sądowym. W krajach tych bowiem respektowana jest zasada, że właściciel nieruchomości nie ponosi konsekwencji orzeczeń sądowych, a nie istnieje możliwość wykonania eksmisji na bruk. W przypadku gdy gmina nie dysponuje wolnym lokalem przyznaje rodzinie eksmitowanej lokal pełno standardowy lub wynajmuje go od organizacji o umiarkowanym zysku w tym również od spółdzielni mieszkaniowej, na podstawie umowy najmu pomiędzy gminą a organizacją.

----------------------------------

            Problematyka zapewnienia przez państwo swym obywatelom prawa zamieszkiwania w godnych warunkach nabrała w ostatnich czasach nowego wymiaru i to negatywnego. Coraz więcej rodzin nie ma swojego mieszkania. Kolejka oczekujących na mieszkanie komunalne rok rocznie ulega zwiększeniu.

W przeszłości podobnych mieszkań dostarczała spółdzielczość mieszkaniowa w formule lokatorskiego prawa do lokalu. Aktualnie brak linii kredytowych przeznaczonych na budowę tego typu inwestycji lub podobnych np. mieszkań czynszowych w TBS-ach uniemożliwia realizację tego typu budownictwa mieszkaniowego.

            Może nadeszła pora aby zastanowić się jak ma wyglądać polskie społeczeństwo
i model polskiej rodziny. Czy chcemy dużego rozwarstwienia społecznego, gdzie do 20% społeczeństwa zamieszkuje we własnych lokalach, zakupionych po cenach wolnorynkowych, a pozostała część w warunkach substandardowych. Czy może model składający się
z 3 segmentów: własność prywatna, mieszkania społeczne (w tym spółdzielcze) i mieszkania socjalne jest modelem właściwym i powinno się dążyć do jego rozwoju.

dr Iwona Drozd-Jaśniewicz

Ps. Tekst zawiera wybrane fragmenty obszernego opracowania autora (eksperta mieszkaniowego Krajowej Rady Spółdzielczej)

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu