Państwo odwraca się

02.08.2011 r.

PAŃSTWO ODWRACA SIĘ OD MIESZKAŃCA

Państwo zamierza ograniczyć dostęp do lokali komunalnych oraz zmniejszyć zakres świadczonych dodatków mieszkaniowych. Jest już gotowa nowelizacja ustawy
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy, o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie ustawy o dodatkach mieszkaniowych.

W połowie kwietnia 2011 roku Ministerstwo Infrastruktury zakończyło konsultacje międzyresortowe i społeczne, w tym z organizacjami samorządowymi, nad projektem założeń do zmian powyższych ustaw i przystąpiło do opracowania nowelizacji. W ciągu miesiąca projekt zmian trafił do Sejmu.

Projekt nowelizacji powstał pod wpływem postulatów gmin i do nich jest skierowany, ale rykoszetem odbije się także na właścicielach mieszkań.

Co zyskują samorządy?

Samorządy twierdzą, że zmiany zaproponowane przez Ministerstwo Infrastruktury zracjonalizują gospodarowanie lokalami komunalnymi. Obecnie wynajmuje je wiele osób, które w momencie ubiegania się o nie miały niskie dochody, zaś z upływem czasu zaczęły lepiej zarabiać i podnosić swój życiowy standard. Niestety, ponieważ umowa najmu została podpisana na czas nieograniczony, traktują lokal komunalny dożywotnio. Po śmierci głównego najemcy, umowa „przechodzi” na najbliższą rodzinę. Znane są przypadki, gdy komunalni najemcy, stają się ludźmi zamożnymi, budują lub kupują domy, ale pozostają nadal zameldowani w dotychczasowym lokalu i albo go wynajmują, albo udają, że tam mieszkają. Tymczasem na liście społecznej oczekują na mieszkanie ludzie o naprawdę niskich dochodach lub ciężkich warunkach mieszkaniowych. Można więc zrozumieć samorządowców, iż chcą doprowadzić do bardziej sprawiedliwej polityki najmu lokali.

Do tej pory jedynym rozwiązaniem było kosztowne budownictwo komunalne lub odzyskanie tzw. pustostanów, najczęściej po osobach samotnych. Nie można jednak zapomnieć, że jednocześnie następuje systematyczna prywatyzacja zasobów komunalnych
i przekształcanie części lokali w socjalne, po to, aby zrealizować wyroki eksmisyjne.

Wiele gmin, zwłaszcza małych, w ogóle nie planuje budownictwa komunalnego, toteż powoli staje się ono „dobrem” deficytowym. Wprawdzie rząd postanowił w 2008 roku wesprzeć finansowo budowę i remonty lokali socjalnych, od 30 do 50 procent kosztów przedsięwzięcia, ale gminy nie wykorzystały tej możliwości z braku środków własnych
i pomysłów, jak pozyskać lokale socjalne. Ponadto budowa lokali socjalnych nie ma sensu, ponieważ koszt takiej inwestycji jest zbliżony do kosztu budowy domu komunalnego.  Przekształcenie lokali komunalnych w socjalne odbywa się wolno z braku nowych lokali komunalnych, do których można by przenieść najemców.

W tej chwili gminy posiadają około 1,1 mln mieszkań (ok. 9% zasobów mieszkaniowych ogółem). Ale w latach 2001-2008 ubyło z ich zasobu około 400 tys. mieszkań na skutek prywatyzacji, a wybudowano tylko 22 tys. lokali. W tej sytuacji gminy nie potrafią sprostać ustawowemu zadaniu tworzenia warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Jedynym rozwiązaniem, ich zdaniem, może być rotacja najemców, uzależniona od limitu dochodowego przyjętego w danej gminie.
W Warszawie obowiązuje dla gospodarstwa jednoosobowego limit 1602 zł, zaś w przypadku wieloosobowego 1165,09 zł na głowę. Oznacza to, że po wejściu zmian w życie osoba zarabiająca powyżej tej kwoty musi szukać lokalu na wolnym rynku.

Samorządowcy liczą nie tylko na rotację, która pozwoli „rozładować” kolejki, ale również na odzyskanie mieszkań po głównym najemcy w przypadku jego śmierci. Zakłada się, że członkom rodziny, jeśli tylko spełnią warunki umowy o najmie lokali komunalnych, będą proponowane inne, stosowne do ich warunków mieszkania, przy czym członkowie rodzin nie będą mogli odmówić przyjęcia propozycji. Jeśli się nie zdecydują na proponowany lokal, będą usieli opuścić dotychczasowy i poszukać innego na wolnym rynku. Mamy zatem kolejną grupę mieszkańców, która, zdaniem resortu, z „powodzeniem” powinna szukać mieszkań na wynajem.

Inna korzystna dla samorządów zmiana dotyczy dodatków mieszkaniowych, płatnych z budżetu gminy. Obecnie otrzymują je osoby zamieszkałe zarówno w lokalach komunalnych, jak też własnościowych w zasobach spółdzielczych oraz wspólnotach. Zgodnie z sugestiami samorządów, dodatki dostaną w przyszłości tylko najemcy lokali komunalnych
i spółdzielczych lokatorskich. Ministerstwo Infrastruktury spełniło więc wszystkie postulaty samorządowe, które wprawdzie zwiększą władztwo gminy w jej zasobach mieszkaniowych, ale nie spełnią jednego z podstawowych zadań – wypełnienia potrzeb mieszkaniowych członków wspólnot mieszkaniowych.

Jakie dodatki w przyszłości?

Nowelizacja ustawy o dodatkach mieszkaniowych zakłada, że właściciel mieszkania straci do nich prawo po 4 latach. W tym czasie dostanie:

  • do 31 grudnia 2013 – 75% obecnej wysokości dodatku,
  • od 1 stycznia 2013 do 31 grudnia 2014 – 50%,
  • od 1 stycznia 2015 do 31 grudnia 2015 – 25%

 

Zmiany kłopotliwe dla wspólnot mieszkaniowych

Wbrew pozorom zmiany w prawie dotyczą też wspólnot mieszkaniowych. Przede wszystkim beneficjenci dodatków mieszkaniowych stracą do nich prawo. W uzasadnieniu do nowelizacji ustaw resort napisał, że w razie trudnej sytuacji finansowej mogą strać się
o kredyt hipoteczny, pożyczkę, sprzedać lub zamienić mieszkanie. Sęk w tym, że każda z tych możliwości wymaga pewnej zdolności kredytowej. Kto bowiem popadł w długi czynszowe, nie dostanie kredytu. Bardziej prawdopodobna jest zamiana lub sprzedaż, pod warunkiem że nowy właściciel spłaci długi. Ale trzeba mieć świadomość, że w przypadku niewielkich
1-2 –pokojowych mieszkań wysokość czynszu bywa zbliżona i dłużnik może ponownie popaść w kłopoty. Co wtedy? Czy wspólnota postara się o wejście na hipotekę mieszkania? Proces trudny i bolesny dla wszystkich. W pewnym momencie właściciel mieszkania stanie przed koniecznością jego utraty na rzecz wspólnoty. Gdzie jednak pójdzie? Do mieszkania socjalnego, którego gminom brakuje czy na rynek mieszkań do wynajęcia? Będą to zapewne odosobnione przypadki, ale z czasem urosną do dużego problemu, podobnie jak dziś osoby
z wyrokami eksmisyjnymi.

Z podobnym optymizmem resort się wypowiada o najemcach, którzy „wypadną”
z zasobu komunalnego. Wszak, przypomnijmy, będą to zarówno osoby zarabiające około 3500 zł i więcej, jak też tacy, którzy żyją miesięcznie za 1700-1800 zł. Wielu z nich nie dostanie kredytu hipotecznego, zaś wynajęcie mieszkania na wolnym rynku przekroczy ich możliwości finansowe. Gdzie bowiem te mieszkania się znajdują? W zasobach spółdzielczych i wspólnot mieszkaniowych. Wielu byłych najemców tam właśnie zacznie szukać mieszkań. Szybko się przekona, że podaż ich jest ograniczona, zaś ceny najmu poszły w górę. W Polsce bowiem rynek mieszkań czynszowych nie istnieje. Wprawdzie w rządowym dokumencie „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku” chwali się, że preferencyjne kredyty dla TBS-ów
i spółdzielczych mieszkań lokatorskich pozwoliły na zbudowanie 92,6 tys. mieszkań do końca 2009 roku, to jednocześnie wspomniano, że deficyt mieszkaniowy w Polsce wynosi około 1,5 mln lokali. Jeśli spora grupa zostanie „wypchnięta” na rynek z lokali komunalnych, wówczas deficyt się powiększy. Tymczasem w zachodnich krajach UE forma budownictwa czynszowego jest najpopularniejszą formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Niestety, choć art. 75 ust. 1 konstytucji nakłada na władze zobowiązania do prowadzenia społecznej polityki mieszkaniowej, ciągle brakuje instrumentów ułatwiających budowę czynszówek.

Zmiany przepisów zakładają również wzrost czynszu tak, aby stawka pokrywała co najmniej koszty utrzymania nieruchomości, Jeśli przyjąć, że wyższą stawkę będą płacić rodziny o niskich dochodach, wówczas albo powstaną zaległości w opłatach, albo trzeba będzie wypłacać więcej dodatków mieszkaniowych. Wzrost czynszów odbije się w pewnym stopniu na wspólnotach mieszkaniowych, w których znajdują się jeszcze lokale komunalne. Jeśli ich najemcy staną się dłużnikami gminy, wówczas wspólnota może wejść w spór
z gminą i zażądać odszkodowania. W 2010 roku władze stolicy musiały wypłacić prawie
1,1 mln zł odszkodowań z tytułu wyroków sądowych i prawie 520 tys. zł na podstawie ugód.

Zmiany zaproponowane przez Ministerstwo Infrastruktury prowadzą zatem do błędnego koła. Z jednej stromy bowiem, ograniczając zakres dodatków mieszkaniowych
i umożliwiając podnoszenie czynszu, prowadzą do wzrostu dodatków gminy, z drugiej –
z uwagi na niskie dochody najemców lokali komunalnych prowadzą do sytuacji wzrostu wydatków związanych z konsekwencjami powyższych zmian.

Aktualna sytuacja najmu lokali komunalnych na pewno wymaga zmian, ale dopiero po stworzeniu realnych możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wszystkich grup społecznych, nie tylko tych najbiedniejszych i zamożnych, lecz także niezamożnej grupy, której nie stać na kupno własnego M.

 

Maria Weber

 

Tekst stanowi przedruk z miesięcznika „Administrator”

 

 

 

 

Ps. Niestety brak społecznej polityki mieszkaniowej państwa, której obowiązek prowadzenia nakłada Konstytucja RP, owocuje sygnalizowanymi projektami, które dotkną niestety także naszych spółdzielców.

Z grona dzisiejszych biorców dodatków mieszkaniowych w ŻSM, ubędzie 90%, tj. posiadaczy prawa odrębnej własności i spółdzielczych praw własnościowych. To ubytek kwoty rzędu 600 tys. zł. rocznie, która powiększy dług czynszowy. Ale to nie koniec. Dzisiaj 40 rodzin, jutro drugie tyle nie płacąc czynszu, będzie oczekiwało z wyrokami eksmisyjnymi na lokale z gminy (w tym lokale socjalne). Ale tych brak, bo nie są tworzone. I co dalej? Nasze Państwo widać, nie dla wszystkich jest przyjazne.

 

Zarząd ŻSM

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu