04.12.2018

Z Kraju

KOSZTY EKSPLOATACJI I UTRZYMANIA
NIERUCHOMOŚCI SPÓŁDZIELCZYCH

            Wnoszenie opłat za lokale mieszkalne jest przedmiotem stałej troski ich użytkowników. Wielu z nich obok problemów z systematycznymi opłatami podnosi sprawę zasadności ustalania kosztów z tytułu odczytów wodomierzy i podzielników kosztów ciepła w lokalach mieszkalnych budynków należących do zasobów spółdzielni mieszkaniowej. By rozwiać część z ich wątpliwości przytaczamy w niniejszym tekście fragmenty opinii techniczno – prawnej w tej sprawie, specjalisty ze Związku Rewizyjnego SM RP p. Edyty Tkaczyk.

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie określają zasad rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości na poszczególne lokale, odsyłając w tej materii do postanowień statutu spółdzielni.

            Ustawa nie określa także zasad (klucza) podziału kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz ustalania wysokości stawek opłat za lokale, odsyłając również do postanowień statutu spółdzielni. Tak więc generalnie zasady ustalania i rozliczania kosztów oraz ustalania wysokości stawek opłat za lokale powinny być określone w statucie spółdzielni, natomiast ich uszczególnienie powinno być dokonane – na podstawie delegacji statutowej – w regulaminie uchwalonym przez uprawniony organ samorządowy (Rada Nadzorcza Spółdzielni).

            Te ustawowe obowiązki nałożone przez statut spółdzielni na służby nie mogą być jednak dowolne lub niesprecyzowane. Opłaty powinny odpowiadać ponoszonym kosztom.

Obowiązek ponoszenia opłat eksploatacyjnych polega na uczestniczeniu członków albo innych osób niebędących członkami, którym przysługują prawa do lokali – w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz uczestniczeniu w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

            Treść art. 4 u.s.m. nie definiuje składników opłat pobieranych przez spółdzielnie od użytkowników lokali, dlatego też zaliczkowe stawki opłat muszą bezpośrednio wynikać z kosztów ujętych w planie gospodarczo – finansowym spółdzielni, uchwalonym przez Radę Nadzorczą Spółdzielni.

            Tak więc podstawę do ustalania opłat użytkownikom lokali o których mowa w art. 4 u.s.m. stanowią:

1. plany gospodarczo – finansowe zarządzania nieruchomościami przez spółdzielnię, ujmujące całkowite kwoty poszczególnych rodzajów kosztów (w tym koszty remontów)

2. regulaminy wewnętrzne określające zasady naliczania i rozliczania na poszczególne lokale całkowitych kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz kosztów zewnętrznych (niezależnych).

Ustalanie wysokości wymiaru opłat użytkownikom poszczególnych lokali na podstawie dokumentów określonych w pkt. 1 i 2 należy do kompetencji zarządu spółdzielni i zarząd ten (oraz podległe mu służby) odpowiada za prawidłowość rachunkową wymiaru opłat dla każdego lokalu, terminowe zawiadomienie o zasadności zmiany wysokości opłat oraz wyjaśnienie kalkulacyjne i merytoryczne składników opłat.

Zgodnie z przepisami prawa (m.in. ustawa z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków ; ustawa z 10 kwietnia 1997 r. Prawo Energetyczne) stawki opłat za:

dostawę wody i odprowadzanie ścieków - ustalane są przez zakłady wodociągowo – kanalizacyjne i zatwierdzane przez organy samorządów lokalnych (rady miast, gmin oraz w określonych sytuacjach przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta).

dostawę ciepła - określane są przez przedsiębiorstwa energetyczne i zatwierdzane przez Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki.

■ Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków pozostawia właścicielom i zarządcom budynków wielolokalowych ( w tym spółdzielniom mieszkaniowym), autonomię w określaniu zasad dokonywania rozliczeń usługi zbiorowego dostarczania wody i zbiorowego odprowadzania ścieków, a więc także wskazań wodomierzy indywidualnych w lokalach oraz procedur związanych z korektą wymiaru opłat zaliczkowo pobranych (tj. opłat wnoszonych co miesiąc w trakcie okresu rozliczeniowego, ustalonych zgodnie z regulaminem uchwalonym przez statutowo uprawniony organ) w stosunku do kosztów rzeczywiście poniesionych w okresie rozliczeniowym.

            Szczegółowe zasady ustalania zaliczkowych opłat (ich korekt lub zmian) za dostawę wody do poszczególnych lokali, procedur związanych z odczytami wodomierzy indywidualnych oraz zasady dokonywania rozliczeń z tego tytułu zawarte są w regulaminach zatwierdzonych przez Radę Nadzorczą.

■ Podstawowym przepisem prawa regulującym sprawy rozliczania kosztów zakupu ciepła przez zarządcę budynku wielolokalowego jest art. 45a ustawy Prawo Energetyczne.

            Istotnym jest fakt, że przepis art. 45a ustawy Prawo Energetyczne jedynie określa kilka generalnych zasad a ich uszczególnienie pozostawia do decyzji zarządcy budynku. Tak więc do rozwiązań regulaminowych powinno także należeć rozstrzygnięcie dotyczące ewidencjonowania i rozliczania kosztów, które ponosi spółdzielnia w związku ze stosowaniem zindywidualizowanych rozliczeń z ww. tytułów (woda, ciepło) między innymi za dokonywanie odczytów i rozliczeń urządzeń pomiarowych i / lub podzielnikowych.

--------------------------------------

            Przytoczyliśmy najważniejsze fragmenty artykułu p. mgr Edyty Tkaczyk, która wskazuje na wynikającą z ustawy spółdzielczej autonomię Spółdzielni Mieszkaniowej w kształtowaniu mechanizmów indywidualnych rozliczeń dostaw mediów do lokali. Jest ona oparta o funkcjonujące w budynku i w lokalach oprzyrządowanie techniczne zintegrowane w system zdalnego odczytu i pomiaru.

            W szczególności dot. to występowania nierozliczającej się wody (tzw. osieroconej), czy nierównowagi w zawartościach ciepła w jednostce wody pobieranej przez mieszkańców w poszczególnych budynkach. A wynika to z niskiego poboru wody podgrzewanej, która zasilana ciepłem w tych samych parametrach grzejnych, powoduje zróżnicowanie ceny wody ciepłej dla różnych budynków.

            Zapisy jakie wprowadza się w takich przypadkach do regulaminów powodują, że nowe mechanizmy rozliczeniowe „demokratyzują” koszty ponoszone za pobranie wody zimnej czy ciepłej w budynkach.

            Powyższy artykuł i wyjaśnienia w nim zawarte, kierujemy do tej niewielkiej grupy naszych członków, którzy mają kłopot ze zrozumieniem mechanizmów jakie uruchomiliśmy w tym zakresie w naszych unormowaniach regulaminowych.

Zarząd ŻSM

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu