16.10.2018

Z Kraju

Czy spółdzielnia ma prawo nakazać wymianę głowic?

Spółdzielnia mieszkaniowa, powołując się na rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki
i ich usytuowanie, nakazuje wymianę
głowic termostatycznych. Czy to rozporządzenie dotyczy także budynku wybudowanego w latach 80.? Czy spół­dzielnia ma prawo nakazać lokatorom wymianę takich głowic i kto jest właścicielem obecnych zaworów i głowic termostatycznych - lokator czy spółdzielnia?- pyta Czytelnik.


   Chcąc odpowiedzieć na list Czytelnika w sprawie odpowiedzialnego za wymianę głowic nagrzejnikowych zaworów termo­statycznych, należy uzupełnić informację o przedmiotowej wymianie głowic. W omawianym przypadku modernizacja pla­nowana jest w docieplonym budynku z lat 80., a obecne głowice są uruchamiane przy temperaturze 10 stopni. Spółdzielnia tłumaczy, że nowe będą się załączały auto­matycznie przy temperaturze minimalnej 16 stopni.
W nowych głowicach nie ma pozycji
„O", co uniemożliwia całkowite zakręcenie grzejnika.

Instalacja centralnego ogrzewania (c.o.) budynku wielolokalowego stanowi konkret­ne techniczne rozwiązanie, zaprojektowane, wykonane i funkcjonujące jako jedna całość, w skład której wchodzą między innymi urządzenia związane z zasilaniem w ciepło danego budynku (np. lokalne źródło ciepła, węzeł cieplny), wewnętrzna instalacja c.o. wraz ze wszystkimi grzejnikami (a więc także
w lokalach) i armaturą przygrzejnikową (w tym zaworami) oraz inne urządze­nia wchodzące w skład tego konkretnego technicznego rozwiązania. Tym samym cała instalacja c,o, wchodzi w skład nieruchomo­ści wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Dokonywanie zmian w systemie ogrze­wania budynku wielolokalowego możliwe jest wyłącznie za zgodą jego właściciela (współwłaścicieli), na co jednoznacznie wskazuje Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 roku - sygn. akt III CZP 36/97 (opublikowana w zeszycie OSN IC Nr 1/98, poz. 4), Podobnie stanowi § 42 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrz­nych
i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999
roku określającego warunki techniczne użyt­kowania budynków mieszkalnych. Należy podkreślić, iż przepisy tego rozporządzenia dotyczą wszystkich budynków mieszkalnych, niezależnie od formy prawnej władania takimi budynkami oraz poszczególnymi lokalami.

Zatem w przypadku wspólnoty miesz­kaniowej dokonywanie zmian w systemie ogrzewania budynku wielolokalowego (a więc także wymiany elementów instalacji centralnego ogrzewania) wymagać będzie zgody ogółu współwłaścicieli tego budynku.

Natomiast w przypadku budynku spół­dzielni mieszkaniowej od postanowień statu­tu spółdzielni
i wydanych na jego podstawie
regulaminów wewnętrznych zależeć będzie określenie rozgraniczenia praw i obowiąz­ków pomiędzy spółdzielnią i użytkownika­mi poszczególnych lokali co do sposobu utrzymywania technicznego elementów budynku wielolokalowego, znajdujących się wewnątrz lokalu. Przy czym przyjęte zasady utrzymywania elementów budynku mieszkal­nego, zarówno we wspólnocie, jak i w spół­dzielni, nie mogą być sprzeczne z przepisami ww. rozporządzenia, określającymi warunki techniczne użytkowania budynków miesz­kalnych. Natomiast przepisy przywołanego rozporządzenia dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usy­tuowanie to wytyczne dla projektantów i wykonawców robót budowlanych. A za­tem wymagania określone tymi przepisami (z 12 kwietnia 2002 roku) będą dotyczyć opisanego w korespondencji budynku (za­projektowany i wybudowany w latach 80.)
w przypadku przebudowy któregoś z ele­mentów tego budynku, na przykład instalacji centralnego ogrzewania.

   Wobec tego pozostaje przypomnie
ć, iż kompetencje i sposób działania organów samorządowych spółdzielni określają prze­pisy ustawy Prawo spółdzielcze oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a także statut danej spółdzielni (uchwalony przez jej walne zgromadzenie) oraz regulaminy wydane na podstawie statutu, uchwalone przez uprawnione statutowo organy.

Zgodnie z przepisami ww. ustaw człon­kowie spółdzielni mają prawo zapoznawać się z jej statutem i regulaminami uchwala­nymi przez uprawnione statutowo organy samorządowe danej spółdzielni. Członkowie niezadowoleni z decyzji podjętych przez or­gany samorządowe spółdzielni,
a więc także
z decyzji (uchwał) rady nadzorczej (organu wybranego pośród członków przez ich samych) - mogą dochodzić swoich roszczeń na drodze postępowania wewnątrzspółdzielczego, które­go tryb powinien określać statut spółdzielni lub w postępowaniu sądowym na drodze cywilnej.

Dokonując oceny zagadnień związanych z utrzymaniem technicznym spółdzielczych budynków
i lokali nie należy też zapominać
o zasadzie samowystarczalności finanso­wej w spółdzielczej gospodarce zasobami mieszkaniowymi. Zasada ta wynikała z ww. ustawy Prawo spółdzielcze, zaś od 24 kwietnia 2001 roku wynika z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zważywszy powyższe uwarunkowania i okoliczności - utrzymywanie instalacji
centralnego ogrzewania, w tym wymiana jakichkolwiek jej elementów, powinno być zadaniem podmiotu zarządzającego budyn­kiem wielolokalowym, niezależnie od formy
prawnej władania takim budynkiem.

Krzysztof Cichowski


--------------------------------

            Przytoczyliśmy odpowiedź specjalisty Związku Rewizyjnego SM RP i redaktora miesięcznika „Administrator” na pytanie zadane przez jednego z czytelników. Pytanie, które pojawiło się w naszej spółdzielni 2 ÷ 3 lata temu gdy przeprowadzaliśmy wymianę zużytych termozaworów na grzejnikach w naszych lokalach.

            Wtedy też w procesie modernizacji instalowaliśmy urządzenia, zgodne z rozporządzeniem ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki. Rozpętała się wtedy dyskusja przeciwników wymiany termozaworów na nowe, podsycana przez paru dyletantów z Rady Miasta. Ba doczekała się nawet oficjalnej „interpelacji” jednego z radnych. No cóż z niektórymi teoriami, żyrardowskich działaczy samorządowych trudno dyskutować. Oni nadal mają dobre samopoczucie i wysokie mniemanie o posiadanej wiedzy, co skonstatowaliśmy odnajdując ich na tegorocznych listach w zbliżających się wyborach samorządowych.

Pozostała u nas natomiast grupka, niespełna 2%-owa, użytkowników lokali, która nie dopuściła do wymiany starych termozaworów. Zresztą grupka ta kurczy się w kolejnych sezonach, ponieważ stare termostaty padają i będą nagminnie padać ze starości, przepuszczając maksymalny przepływ ciepła przez całą dobę i nabijając koszty użytkownikowi lokalu.

            Nie będziemy tych opornych przymuszać do wymiany poprzez procedurę karną, stosowaną
z powodzeniem w podobnych przypadkach. Będziemy czekać, aż sami się obudzą. Nie będziemy się też wyzłośliwiać nad ich motywacją w tej sprawie, która w większości przypadków polega na chęci wykorzystywaniu ciepła za które płacą sąsiedzi zza ściany.

Liczymy na ich refleksję.

Zarząd ŻSM

Ps. W artykule wykorzystano materiał z miesięcznika „Administrator” i MENADZER NIERUCHOWOŚCI.

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu