25.09.2018 r.

SPÓR O LOKAL PO ROZWODZIE

            Rozstanie i rozwód są rzeczą ludzką. Jednak nie zawsze potrafimy sobie poradzić z definitywnym unormowaniem spraw z tym związanych. W minionych dziesięciu latach kilkudziesięciu posiadaczy lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w naszej spółdzielni nie było w stanie „tanio” przekształcić tego prawa z powodu nie unormowania kwestii dorobkowych w rozwiązanym związku małżeńskim.

 

I. ROZSTRZYGA SĄD LUB UMOWA

            Jeżeli podczas rozwodu sąd się tym nie zajmie, kwestia mieszkania może zostać rozstrzygnięta w odrębnej sprawie o podział majątku dorobkowego, albo w wyniku zgodnego umownego podziału tego majątku. Ugoda zapisana w umowie ma takie znaczenie jak werdykt sądu, może też się nią zakończyć sprawa sądowa o podział.

            Do podziału majątku dorobkowego, w tym obejmującego mieszkanie, może dojść także w związku z ustaniem wspólności ustawowej w trakcie małżeństwa np. wskutek intercyzy czy zniesienia wspólności przez sąd. W zależności od skali relacji pomiędzy eksmałżonkami może nastąpić:

Rozwiązanie definitywne

            Kiedy sąd przy rozwodzie (separacji) może doprowadzić do rozwiązania tej kwestii poprzez podział mieszkania albo przyznanie go tylko jednemu z rozwodzących się – jeśli podział lub przyznanie jednemu z małżonków jest możliwe.

To pierwsze rozwiązanie wchodzi w rachubę tylko wówczas, gdy małżonkowie zgodnie o to wystąpią.

Warunkiem drugiego jest zgoda małżonka na wyprowadzenie się bez żądania dostarczenia lokalu zamiennego lub pomieszczenia zastępczego.

Możliwe jest także dokonanie przez sąd, w wyroku rozwodowym, podziału całego majątku dorobkowego, a więc łącznie z mieszkaniem czy domem, jeśli nie spowoduje to nadmiernej zwłoki w postępowaniu.

            Zasadniczo w wyroku rozwodowym sąd musi tylko tymczasowo, na czas pozostawania pod wspólnym dachem, rozstrzygnąć o sposobie korzystania ze wspólnego lokalu. Będzie to bezprzedmiotowe jeśli w wyroku rozwodowym definitywnie rozstrzygnie
o mieszkaniu. Może w nim też nakazać eksmisję małżonka awanturującego się, terroryzującego rodzinę, uniemożliwiającego przebywanie z nim pod jednym dachem
i przyznać lokal drugiemu.

Z ewentualną dopłatą

            Podział przeprowadzany po rozwodzie, czy separacji w odrębnej sprawie sądowej obejmuje co do zasady wszystkie składniki majątku łącznie z mieszkaniem. Rozliczenia finansowe mieszkań są takie same jak innych dóbr wchodzących w skład majątku dorobkowego. Regułą jest, że udziały małżonków w tym majątku są równe, z możliwością (jedynie wyjątkową) ustalenia udziałów nierównych.

            Po ustaniu wspólności, prawo małżonków do mieszkania będącego odrębną nieruchomością oraz do domu, tak samo jak do wszystkich składników majątku dorobkowego, przekształca się we współwłasność w częściach ułamkowych. Ten stan trwa do chwili dokonania podziału majątku w umowie albo w sądzie.

            Jeśli eksmałżonkowie zdecydują się na podział umowny, a w skład majątku wchodzi nieruchomość albo spółdzielcze prawo własnościowe do mieszkania to umowę taką musi spisać notariusz.

 

II. GDY W SKŁAD WSPÓLNEGO MAJĄTKU DOROBKOWEGO WCHODZI
   MIESZKANIE SPÓŁDZIELCZE

            Jest ono najczęściej przyznawane przez sąd jednemu małżonkowi, wcześniej przed
15 stycznia 2003 r. przydzielano je w trakcie małżeństwa jako wspólność przymusową na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych założonej rodziny.

            Jeżeli należące do majątku dorobkowego mieszkanie spółdzielcze ma status własnościowy, eksmałżonkowie mogą je sprzedać i podzielić się pieniędzmi. Ma to jednak sens wtedy gdy mieszkanie jest duże i pieniądze za nie uzyskane pozwalają każdemu
z rozstających się, na zakup oddzielnego mieszkania.

            Dopuszczalne jest też rozwiązanie problemu przez zamianę mieszkania na dwa mniejsze, lecz tylko teoretycznie. Spółdzielnie nie posiadają dzisiaj mieszkań wolnych
w dyspozycji i nie mają obowiązku prawnego do takich działań wobec byłych małżonków.        Niezależnie więc od sposobu podziału takiego majątku wspólnego istnieje kwestia związanych z tym rozliczeń majątkowych. Chyba że jedno z nich zrezygnuje z materialnych roszczeń. Jeżeli brakuje zgody co do sposobu rozwiązania tej kwestii, pozostaje wniesienie do sądu sprawy o podział majątku. Wtedy sąd decyduje, któremu z małżonków przyznać prawo do mieszkania. Z reguły otrzymuje je małżonek obarczony bezpośrednią pieczą nad dziećmi, czyli zwykle żona. Ten drugi dostaje spłatę swojej części, która powinna wyrównywać wartość jego udziału w majątku wspólnym.

            Dopuszczalny jest także trwały podział fizyczny mieszkania, jeśli byłoby to możliwe w świetle przepisów budowlanych i spółdzielnia mieszkaniowa wyraziłaby na to zgodę.
W praktyce są to przypadki sporadyczne. Rozwodzone pary muszą podjąć jakąś decyzję co do spółdzielczego lokalu, gdyż przy jej braku decyzję podejmuje sąd.

III. PRZEKSZTAŁCENIE PRAWA DO LOKALU PO ROZWODZIE

            Ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o spółdzielniach mieszkaniowych uchwaliła „tani wykup” mieszkań lokatorskich. Większość z posiadaczy tego prawa wykorzystało dobrodziejstwo ustawy i przekształciło prawo do lokalu w odrębną własność. Pozostali ci, którzy nie poregulowali po rozwodzie spraw związanych z podziałem majątku wspólnego-dorobkowego.

            Problem ten jest nadal do rozwiązania. Potrzebne jest porozumienie, zgoda eksmałżonków, zawarta w postaci notarialnej ugody, kiedy eksmałżonek nie będący członkiem spółdzielni, ceduje swoje prawo do lokalu i do połowy wkładu lokatorskiego na drugą połowę. Wówczas procedura prawna przekształcenia, uwzględniająca ten dodatkowy dokument jest przeprowadzona zgodnie z ustawą spółdzielczą.

IV. USTALENIE WARTOŚCI LOKATORSKIEGO PRAWA DO LOKALU

            Jeżeli sąd orzeka rozwód i zamierza dokonać podziału majątku dorobkowego w skład którego wchodzi lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, to bierze pod uwagę kwotę jaką spółdzielnia musiałaby zwrócić w razie wygaśnięcia tego prawa, w myśl reguł określonych
w art. 11 ust 21 oraz ust 22 z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

           Zgodnie z tym artykułem spółdzielnia może sprzedać mieszkanie w przetargu jako odrębną własność i uzyskaną kwotę zwrócić osobie uprawnionej.

            Po 31 lipca 2007 r. w wyniku nowelizacji ustawy o s.m. powyższy mechanizm został zmodyfikowany i od wartości rynkowej potrąca się przypadające na dany lokal zobowiązania spółdzielcze związane z budową (w tym wniesiony wkład), ewentualne zaległości w opłatach za lokal i nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji ze środków publicznych przypadającej na ten lokal.

            Rozstający się małżonkowie mogą podjąć decyzję o przekształceniu statusu mieszkania z lokatorskiego w odrębną własność i rozliczyć się między sobą z jego wartości rynkowej. Jeśli małżonkowie nie określą jej zgodnie sami, sąd z reguły zwróci się o jej ustalenie do rzeczoznawcy majątkowego.

                                                                                              Zarząd ŻSM

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu