Fundusz remontowy

21.11.2017. r.

FUNDUSZ REMONTOWY PO NOWELIZACJI USTAWY o S.M.

            Kontynuujemy przedstawianie zmian i skutków jakie wniosła nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 20 lipca 2017 r. Nowelizacja ta realizuje cztery wyroki Trybunału Konstytucyjnego : wykup mieszkań zakładowych, członkostwo
w spółdzielni, rozliczeń z tytułu ustania lokatorskiego prawa do lokalu oraz rozliczeń funduszu remontowego. Niniejszym przedstawiamy ostatni z tematów.

Na podstawie art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpis na ten fundusz od lokali mieszkalnych
i użytkowych obciąża koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek wpłat na fundusz remontowy dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

            Przed 2007 rokiem fundusz remontowy był funduszem zbiorczym spółdzielni i służył pokrywaniu wydatków związanych z realizacją przyjętego planu remontów zasobów mieszkaniowych spółdzielni jako całości. Spółdzielnia, działając na zasadzie solidaryzmu spółdzielczego, środkami pochodzącymi z wpłat użytkowników lokali jednej nieruchomości mogła finansować remont innej. Środki te nie były przypisane do konkretnej nieruchomości. Spółdzielnia jako korporacja osób opierała działania na zasadzie własności grupowej, a jej cechą był właśnie solidaryzm w zakresie uzyskiwanych dochodów jak też w pokrywaniu wydatków.

            Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2007 r. wprowadziła obowiązek ewidencjonowania wpływów i wydatków związanych z funduszem remontowym dla każdej nieruchomości odrębnie, a nie na jednym zbiorczym koncie
i zniosła obowiązek członków uzupełnienia wkładów mieszkaniowych i budowlanych z tytułu modernizacji zasobów. W związku z powyższym w doktrynie i w orzecznictwie przyjęto, że modernizacja zasobów mieszkaniowych finansowana jest z funduszu remontowego.

Spółdzielnie szeroko korzystały z powyższego zapisu, który dając wiedzę o sumie środków remontowych zgromadzonych w ewidencji każdej z nieruchomości oddzielnie dopuszczał jednocześnie do stosowania pożyczek międzybudynkowych. Pozwalały one na skumulowanie większych nakładów dla zrealizowania zadania remontowego na wybranym budynku,
w sytuacji gdy koszt remontu przekraczał (często wielokrotnie) sumę środków finansowych jaką w danym roku mógł on zgromadzić.

Powszechną zasadą było, by okresy zadłużeniowe w których nieruchomość zwracała pożyczone środki nie były dłuższe od 5 lat.

            Przy potrzebie większych nakładów na zadanie remontowe czy modernizacyjne (np. ocieplenie ścian), mieszkańcy budynku podejmowali decyzję co do sięgania po środki zewnętrzne (kredyty), które w ustalonym ze spółdzielnią okresie, spłacali.

Tu też, działały mechanizmy solidaryzmu spółdzielczego (pomocowego), realizowane przez służby spółdzielni z wykorzystaniem wspólnych środków.

            Aktualna nowelizacja ustawy spółdzielczej z 20 lipca 2017 r.  wywraca wszystkie dotychczasowe mechanizmy. Jej zapis w podstawowym dla działań remontowych (art. 4
w ust. 41 pkt 2 ) brzmi :

„ewidencja i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinny uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki tych nieruchomości”

            Na podstawie powyższej regulacji nałożono obowiązek założenia kont funduszu remontowego dla każdej nieruchomości odrębnie. Dotychczas fundusz remontowy był jeden, obowiązywała tylko zasada ewidencji wpływów i wydatków dla każdej nieruchomości.

Teraz nieruchomość nie będzie mogła skorzystać, w żadnym zakresie, ze środków innych nieruchomości.

Ponadto nowelizacja ustawy wprowadziła ust 3-6 w brzmieniu:

„Z chwilą ustania członkostwa właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym o którym mowa w art. 6 ust. 3, w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności   nieruchomości wspólnej. Wysokość tego udziału ustala się na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów oraz wydatków funduszu remontowego nieruchomości, według stanu na dzień ustania członkostwa”. Zasada ta znajduje zastosowanie także dla właściciela lokalu, który nie był członkiem spółdzielni.

            Jeżeli w określonej nieruchomości, zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu, spółdzielnia będzie miała obowiązek niezwłocznego rozliczenia z właścicielami lokali zaewidencjonowanych wpływów
i wydatków funduszu remontowego oraz pozostałych nakładów na remonty nieruchomości.

-------------------------------------

            Tyle zapisy wniesionej nowelizacji w zakresie funduszu remontowego. Ustawodawca wprowadził zapis, że z chwilą ustania członkostwa właściciel lokalu jest współwłaścicielem środków tego funduszu i że należy wypłacić mu część środków na nim zgromadzonych. To jakieś wielkie nieporozumienie. Bo co to znaczy „współwłaściciel środków” zgromadzonych na funduszu remontowym ?. Pojawiło się pojęcie, które dotąd nie funkcjonowało w obiegu prawnym.

Czy ten mieszkaniec ma mieć dostęp do konta na którym się znajdują środki wszystkich mieszkańców budynku? Czy ma ponosić samodzielnie opłaty z tytułu wykonywanych remontów ? Czy i w jaki sposób fundusz będzie rozliczany?

Jeżeli pod pojęciem rozliczania rozumiemy wypłatę komuś środków, to mamy tu kolejny element osłabienia potencjału ekonomicznego spółdzielni. A przecież ustawodawca nie zmienił art. 6 ust. 3 ustawy, który wyraźnie określa, że spółdzielnia tworzy na remonty jeden fundusz, który finansuje prace we wszystkich nieruchomościach.

            Jeżeli mamy konsultować z właścicielami wszystkie wydatki na części wspólne nieruchomości, to trzeba to również zderzyć z art. 61 Prawa budowlanego, który mówi, że na zarządcy spoczywa obowiązek utrzymania nieruchomości w należytej staranności.
A więc dbanie o to, by remonty i wszystkie inne przedsięwzięcia były wykonywane w taki sposób, by nie pogarszały stanu technicznego nieruchomości. Jak zatem konsultować
z mieszkańcami sprawy robót, których obowiązek wykonania ustawodawca pozostawił Zarządom.

            Te zmiany przepisów działają także na niekorzyść mieszkańców. Bo przy takiej ścisłej ewidencji środków przypisanych budynkom, zostaną wstrzymane konieczne prace remontowe, bo trzeba będzie zgromadzić większe własne środki mieszkańców i uzyskać na nie zgodę.

            A wreszcie jaka będzie rola Rady Nadzorczej w kwestii zatwierdzenia planów remontowych spółdzielni, kiedy decyzję w tej sprawie ustawodawca przeniósł na mieszkańców każdej  nieruchomości ?

Liczymy, że większość tych wątpliwości, wyjaśni codzienna praktyka oraz orzecznictwo sądów, które niewątpliwie będą musiały się pochylić nad większością wątpliwości w przyjętej nowelizacji.

                                                                                  Zarząd ŻSM

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu