14.09.2010 r.
KIERUNKI WSPARCIA MIESZKALNICTWA DO 2010 r.
Zgodnie z rezolucją Sejmu z dnia 19 lutego 2010 r. Ministerstwo Infrastruktury przygotowało „Założenia wsparcia mieszkalnictwa do 2020 r.”, i wniosło je do Sejmu w miesiącu czerwcu br. Założenia dość klarownie przedstawiają obecną sytuację w mieszkalnictwie i diagnozują jej przyczynę. W kierunkach programowych kładą nacisk na tworzenie nowej formy tzw. społecznego budownictwa własnościowego i objęcie dotacjami (ulgami) tylko mieszkań dla grup słabszych społecznie – noclegowni i lokali socjalnych itp. Kładą także nacisk na racjonalizację wydatków na budownictwo mieszkaniowe, tj. na porządkowanie systemu ulg i wygaszanie ulg o charakterze historycznym. W tekście przedstawiamy omówienie założeń.
LOKALI ZA MAŁO i ZA DROGIE.
Według danych GUS, aktualnie statystyczny deficyt mieszkań w Polsce wynosi 1850 tys. mieszkań. Problem braku mieszkań jest związany głównie z niedostateczną dostępnością zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez gospodarstwa domowe. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w Polsce wystarcza obecnie na ok.
Niskie dochody społeczeństwa i wysokie koszty budowy (ceny) nowych mieszkań powodują, że jedynie część społeczeństwa może zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe bezpośrednio na rynku. Jednocześnie w okresach zwiększonego popytu, spowodowanego np. zmniejszeniem oprocentowania kredytów hipotecznych lub poprawy sytuacji na rynku pracy.
na rynku mieszkaniowym gwałtownie rosną ceny mieszkań (taka sytuacja miała miejsce w latach 2006÷2008). Jedną z głównych przyczyn takich wahań jest charakterystyczna dla rynku mieszkaniowego nieelastyczność podaży rynkowej.
Obok niskiej dostępności, poważnym problemem jest w Polsce niezadowalający standard zamieszkania. Kwestia ta obejmuje niski standard techniczny budynków mieszkalnych, niedostateczne wyposażenie mieszkań w instalacje oraz nadmierne zaludnienie mieszkań. Na początku procesu transformacji, w tak substandardowych warunkach zamieszkiwało ok. 12,7 mln. osób w 3,5 mln. mieszkań (33% ogółu mieszkań). Liczba ta
w 2002 r. zmniejszyła się o połowę, a w kolejnych latach nastąpiła dalsza poprawa.
Natomiast problemem nierozwiązanym pozostaje niski stan techniczny zasobów mieszkaniowych, spowodowany zarówno niskim standardem wykonawstwa i użytych materiałów w momencie powstawania budynków jak i wieloletnimi zaległościami remontowymi. Najgorsza sytuacja (wg badań) występuje w zasobach komunalnych i zasobach prywatnych czynszowych. Najlepiej pod tym względem wyglądają zasoby spółdzielni mieszkaniowych. Biorąc pod uwagę stan techniczny zasobów, w ciągu najbliższych kilkunastu lat należałoby wycofać z eksploatacji nawet ok. 200 tys. mieszkań.
Jeszcze ważniejszym wyzwaniem, związanym ze stanem technicznym jest konieczność oszczędzania energii, której zużycie w sektorze mieszkaniowym sięga 1/3 krajowego zużycia.
KOGO I JAK WSPIERANO
Stosowane w okresie ostatnich 20 lat instrumenty wsparcia mieszkalnictwa, podlegały znacznym zmianom, obejmując rozwiązania ukierunkowane na:
■ Zwiększenie dostępności mieszkań dla najuboższych, poprzez wspieranie realizacji inwestycji związanych z powiększaniem zasobu lokali socjalnych oraz miejsc w budynkach dla osób bezdomnych
■ Zwiększenie dostępności mieszkań dla osób niezamożnych i średniozamożnych, a także dla tzw. grup socjalnych (osoby starsze, osoby niepełnosprawne, imigranci), poprzez wspieranie realizacji mieszkań społecznych czynszowych , spółdzielczych lokatorskich oraz mieszkań chronionych.
■ Zwiększanie dostępności mieszkań dla osób zainteresowanych własnością mieszkaniową, poprzez wspieranie pozyskiwania źródeł finansowania oraz możliwości odzyskania części wydatków poniesionych na zakup lub budowę mieszkania (budownictwo własnościowe).
■ Poprawę stanu technicznego zasobów mieszkaniowych, poprzez wspieranie inwestycji termomodernizacyjnych i remontowych (cały zasób).
■ Stopniową redukcję zobowiązań państwa z poprzednich okresów, poprzez wypłatę premii gwarancyjnych, wykup, odsetek od tzw. starych kredytów spółdzielczych a także kompensacje właścicielom utraconych możliwości dochodowych w wyniku obowiązywania czynszów regulowanych.
Przez wiele lat podstawowe formy wspierania mieszkalnictwa opierały się na instrumentach podatkowych. Rozwinięty system ulg i zwolnień w podatkach dochodowych był pod względem rozmiarów wsparcia finansowego główną formą pomocy państwa
w zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych.
W celu pobudzenia budownictwa mieszkaniowego, które szczególnie w połowie lat 90-tych znajdowało się w głębokim kryzysie, przyjęto instrumenty stymulacyjne, kierowane do osób, które dysponując środkami finansowymi mogą je przeznaczyć na inwestycje mieszkaniowe, w tym także inwestycje w dodatkowe mieszkania na komercyjny wynajem.
W ramach systemu podatków dochodowych obowiązywały:
1/ tzw. „duża ulga budowlana” w PIT, obejmująca inwestycyjne wydatki mieszkaniowe (1992 – 2001), z tytułu praw nabytych do 2004 r.
2/ ulga w PIT z tytułu wydatków na zakup gruntów pod budowę budynku mieszkalnego (1991 – 2001), z tytułu praw nabytych do 2004 r.
3/ ulga w PIT na czynszowe budownictwo wielorodzinne (1992÷2002), z tytułu praw nabytych do 2003 r.
4/ ulga w CIT na czynszowe budownictwo wielorodzinne (1992÷1998), z tytułu praw nabytych do 2001 r.
5/ ulga odsetkowa (2002÷2006 r).
W poszczególnych latach obowiązywania ulg mieszkaniowych korzystało z nich po kilka milionów podatników. W wyniku ich stosowania uległ wyhamowaniu spadek budownictwa mieszkaniowego, a z czasem nastąpił wzrost tych efektów. Stosowanie ulg obciążało budżet państwa średniorocznie kwotami od 1,3 mld. zł. w pierwszym okresie stosowania do 4,4 mld. zł, w 2005 r.
Natomiast efektywność stosowania tego typu instrumentów z punktu przezwyciężenia problemów mieszkaniowych była dyskusyjną.
DOCELOWO PRZEZ SPOŁECZNĄ GRUPĘ MIESZKANIOWĄ.
To nowy program państwa wspierający społeczne budownictwo własnościowe. Nowy model Społecznej Grupy Mieszkaniowej oraz korespondujący z nim instrument wsparcia będą z założenia adresowane do gospodarstw osiągających wyższe dochody niż grupa
z segmentu społecznego na wynajem, której uczestnicy nie posiadają możliwości bezpośredniego zakupu mieszkania na rynku.
W stosunku do systemu realizacji mieszkań na wynajem, będzie w nim obok partycypacji w kosztach budowy, możliwość docelowego przeniesienia przez najemcę własności. System ten zostanie uzupełniony instrumentem wsparcia w formie preferencyjnego kredytu mieszkaniowego.
Projekt mechanizmów tego systemu jest jeszcze w sferze konsultacji i może podlegać zmianom, dlatego wstrzymujemy się z publikacją szczegółów.
W stosunku do dotychczasowych, zróżnicowanych form wsparcia budownictwa własnościowego, nową cechą wyróżniającą rozwiązania będzie warunek zastosowania pomocy z budżetu państwa wyłącznie do wskazanego systemu podaży mieszkań.
Ograniczy pomoc publiczną wyłącznie do systemu wieloletniego dochodzenia do prawa własności lokalu mieszkalnego : rozłożony na lata okres „spłaty mieszkania”, brak wymogu jednorocznej zapłaty.
------------------------
Tak wyglądają dosyć enigmatyczne propozycje Ministerstwa Infrastruktury na najbliższe 10 lat. Nie wspomaga się tego co jest i co może budować mieszkania (spółdzielnie mieszkaniowe), a tworzy się nowe byty, które z założenia miały by konkurować
w zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych ze spółdzielniami.
Materiał opracowany
przez redakcję „Kuriera Spółdzielczego”