Kosztowny dziwoląg prawny

KOSZTOWNY DZIWOLĄG PRAWNY - UŻYTKOWNIE WIECZYSTE

 

Użytkowanie wieczyste nieruchomości, a chodzi praktycznie o grunty, to prawny dziwoląg podobno nie występujący poza Polską w innych krajach. Ta forma użytkowania nie jest aktem własności i powoduje ciągłe obawy użytkowników o wzrost opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

 

Sprawa ta ruszyła w kraju w połowie ub.r., gdy miejscowe władze samorządowe zaczęły drastycznie podnosić opłaty dzierżawne za grunty i nieruchomości na których gospodarują spółdzielnie. W Krakowie w jednej za Spółdzielni Pracy czynsz dzierżawny podniesiono o 5 tys. procent, bankructwo z tego powodu zagrażało też spółdzielniom spożywców.

Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej „Imielin” miasto podniosło czynsz dla 15 wielopiętrowych budynków o 250 % od stycznie br. W nieodległej S.M. „Stużew nad Dolinką”, czynsz za jedną działkę wzrósł o blisko 500 %. Spółdzielnia płaci 1 % od ceny 649 zł/m kw. gruntu, który obecnie wyceniany jest na 3 tys. zł. W Żyrardowie, jak czytelnicy pamiętają opłaty za grunt od 1 stycznie 2009 r. wzrosły o 280 %. Spółdzielnia odwołała się od nich do Samorządowego Kolegium Odwoławczego i od 1,5 roku oczekuje na werdykt.

Co będzie dalej? Dzielnice warszawskie przymierzają się do odbierania spółdzielniom wcześniej przyznanych działek, które nie zostały przez nie dotychczas zabudowane. Tak działa wieczyste użytkowanie, które można przetłumaczyć: wiecznie płać coraz wyższy czynsz dzierżawny.

Aroganckie wypowiedzi przedstawicieli władz dzielnic Warszawy sygnalizowała prasa, w rodzaju : komu nie odpowiada nowa opłata niech zwija interes i szuka tańszego miejsca, na ten lokal czy grunt mamy kandydatów.

W końcu lutego br. Prezydent Warszawy spotkała się z dużą grupą przedstawicieli warszawskich spółdzielni mieszkaniowych, skupiających 600 tys. osób. Inicjatywa wyszła od Stołecznego Stowarzyszenia Warszawskich Spółdzielni Mieszkaniowych, które wysunęło dwie głośne kwestie:

1. Regulacja prawna gruntów. To problem z którym boryka się większość spółdzielni mieszkaniowych przy czym warszawskie w szczególności. W samej „Energetyce” nieuregulowany stan prawny ma kilka gruntów ( w tym Stegny Północ - 27,5 ha
i Idzikowskiego – 10,5 ha). Tymczasem w całej Warszawie w ostatnich latach zdołano uregulować prawnie grunty na obszarze ....... 30 ha (dla porównania obszary ŻSM to 65 ha gruntów, które w całości mają uregulowany stan prawny).

Nowe roszczenia, przewlekłe sprawy sądowe, zawieszenie licznych spraw przez Trybunał Konstytucyjny – tym najczęściej usprawiedliwiano ślimacze tempo regulacji. Głos jednego z prezesów spółdzielni : członkowie krytykują nas za cudze winy, jak długo mamy jeszcze tego słuchać?

2. Wykup gruntu na własność. Spółdzielcy mający tzw. odrębną własność wnoszą do Urzędu Dzielnicy opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, części nieruchomości gruntowej. Mogą też wykupić grunt na własność, uwalniając się od obowiązku wnoszenia opłaty, ale byłby to  wydatki rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Bonifikaty przewidziane przez Radę Miasta są praktycznie nie do osiągnięcia (liczne warunki). Pani Prezydent obiecała zająć się tą sprawą.

 

-----------------------

 

Uporządkowanie prawne, zmiany wieczystego użytkowania w prawo własności stało się przedmiotem interpelacji poselskiej. Ministerstwo Sprawiedliwości przedstawiło w tej sprawie szersze wyjaśnienie skąd przytoczone są poniższe dane, najważniejsze z punktu zainteresowania spółdzielców.

W oparciu o zapisy ustawy z dnia 29 lipca 2009 r. – o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 z późń. zm.), użytkownik wieczysty może wystąpić do właściciela nieruchomości gruntowej (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) z żądaniem o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Prawo do wystąpienia z takim żądaniem przysługuje jedynie osobom fizycznym, spółdzielniom mieszkaniowym oraz osobom prawnym ( gdy są właścicielami lokali w nieruchomości wspólnej). Przekształcenie użytkowania wieczystego odbywa się co do zasady odpłatnie. Przewidziano jednak w zmianach do ustawy, system obligatoryjnych bonifikat, przy czym najdalej idące dot. użytkowników będących osobami fizycznymi.

Możliwość generalnego przekształcenia prawa na rzecz wszystkich użytkowników wieczystych przy zastosowaniu głębokich bonifikat budzi istotne wątpliwości konstytucyjne. Chodzi tu o właścicieli gruntów ( Skarb Państwa, samorząd terytorialny).

Dochody z tytułu opłat pobieranych od użytkowników wieczystych są przeznaczone na wykonywanie ustawowych zadań tych jednostek. Każda forma przekształcenia, czy
z mocy prawa, czy też na żądanie użytkownika wieczystego, wiązałaby się z pozbawieniem prawa własności dotychczasowych właścicieli gruntów, a zarazem z daleko idącym uszczupleniem ich dochodów.

Takie pozbawienie prawa własności do gruntu, jednostek samorządu terytorialnego mogłoby zostać uznane za sprzeczne z zasadą nienaruszalności prawa własności (art. 21 i 64 ust. 2 w zw. z art. 165 Konstytucji RP).

W chwili obecnej wg Ministerstwa Sprawiedliwości nie są prowadzone prace dotyczące generalnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

A szkoda, bo nikt się nie przejmował wątpliwościami konstytucyjnymi, które dwukrotnie potwierdził Trybunał Konstytucyjny, kiedy ustawowo odbierano spółdzielniom własność mieszkań lokatorskich i oddawano je pod wykup „za złotówkę”. Tam można było zabrać spółdzielniom, tu samorządom, nie można.

Trwają natomiast w Ministerstwie prace nad rozwiązaniami prawnymi, które mogłyby w przyszłości ograniczyć znaczenie użytkowania wieczystego. Byłyby pozbawione wad instytucji użytkowania wieczystego i lepiej dostosowane do potrzeb współczesnej gospodarki. W szczególności wskazać należy projekt opracowany przez Komisją Kodyfikacyjną Prawa Cywilnego działającą przy Ministrze Sprawiedliwości, przewidujący wprowadzenie nowego prawa rzeczowego – prawa zabudowy.

Z prawem zabudowy – podobnie jak z obecnie użytkowaniem wieczystym – łączyłaby się odrębna własność budynków i innych urządzeń istniejących na gruncie. W odróżnieniu od użytkowania wieczystego prawo to mogłoby być  ustanowione na każdej nieruchomości gruntowej (a nie tylko na nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego). Ponadto na jednej nieruchomości ustanowionych mogłoby być, niezależnie od siebie, kilka praw zabudowy, co dawałoby możliwość bardziej pełnego i wszechstronnego wykorzystania gruntu. Tak więc np. jedno prawo zabudowy mogłoby być ustanawiane na danym gruncie na rzecz podmiotu zamierzającego wybudować określoną konstrukcję pod powierzchnią gruntu, natomiast kolejne takie prawo – na tym samym gruncie – na rzecz podmiotu, który zamierza wznieść budynek na powierzchni gruntu.

 

-----------------------------

Wracając do przekształceń prawa wieczystego użytkowania na własność, to u nas
w Żyrardowie problem ten jest podnoszony od przeszło 8 lat. Wielokrotne wystąpienia władz naszej spółdzielni w sprawie ustanowienia znaczącej bonifikaty dla tych przekształceń przy gruntach we władaniu spółdzielni nie znajdywały zrozumienia ani chęci ze strony władz gminy, by pochylić się nad problemem. Dopiero ostatnie wystąpienie z ubiegłego roku oraz postulaty kierowane do radnych  miejskich i do Prezydenta uruchomiły dyskusję w komisji budżetowej Rady Miasta. Pomimo, że trwa ona od pół roku nie wydała dotychczas żadnych owoców. A spółdzielcy czekają.

 

Zarząd ŻSM

 

 

 

P.s. Materiał stanowi w większości przedruk opracowania z dwutygodnika „Kurier Spółdzielczy”.

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu