11.05.2010r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁDZIELNI w 2009 r. PRZYJĘTE PRZEZ RADĘ NADZORCZĄ
Na swym posiedzeniu w ostatnim tygodniu miesiąca kwietnia br. Rada Nadzorcza ŻSM zapoznała się z raportem biegłej rewident badającej sprawozdanie finansowe i bilans spółdzielni za 2009 r. W przedstawionej opinii przygotowanej przez firmę AUXILIUM AUDYT, której przedstawiciel badał wymienione dokumenty, zawarta została informacja, że stan finansowy naszej spółdzielni, pozwala na kontynuowanie jej działalności w 2010 r., przy braku zastrzeżeń oraz uwag co do wyniku osiągniętego w roku minionym i przy prawidłowości przedstawienia tego w sprawozdaniu finansowym Zarządu.
Ponieważ miesiąc wcześniej Rada Nadzorcza przeanalizowała sprawozdanie Zarządu z działalności merytoryczno-organizacyjnej i technicznej w 2009 r., to analiza tych dwóch dokumentów wraz z opinią RN nt. udzielenia absolutorium dla Zarządu Spółdzielni, będzie przedmiotem oceny jakiej dokona tegoroczne Walne Zgromadzenie naszej spółdzielni, odbywane w miesiącu czerwcu br.
Poniżej przedstawiamy przedmowę do techniczno-merytorycznej części sprawozdania Zarządu ŻSM za 2009 r.
-------------------------
Rok 2009 to 51 rok funkcjonowania Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej od momentu jej założenia. To rok dalszego wdrażania do praktyki niespójnych przepisów ustawodawstwa dot. spółdzielni mieszkaniowych, przepisów zmieniających się z zatrważającą częstotliwością. W ocenianym okresie były to orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008r. – w sprawie „wykupu mieszkań za złotówkę” i z dnia 15 lipca 2009r. w sprawie zaskarżonych zapisów do nowelizacji ustawy o s.m. z dnia 14 czerwca 2007r., a także kolejna nowelizacja sejmowa tej ustawy z dnia 18 grudnia 2009r., przywracająca zakwestionowane przez Trybunał Konstytucyjny zapisy o „tanim” wykupie lokali. Dlatego obok prowadzenia akcji przekształceń prawa do lokali wdrażaliśmy zmiany dotyczące planowania, realizacji i rozliczeń kosztów działań eksploatacyjnych i remontowych w poszczególnych nieruchomościach. Zmiany te zlikwidowały solidaryzm ekonomiczny spółdzielców, wprowadziły zróżnicowanie kosztów uzależniając opłaty od wielkości działek budynkowych, od poziomu oszczędności czy marnotrawstwa poszczególnych mediów w różnych budynkach itp. Wymagało to od nas zmiany filozofii zarządzania i sposobu jego realizacji, zaś od mieszkańców innego postrzegania dotychczasowej gospodarki ekonomicznej i kosztów powstających w ich nieruchomości.
W świetle nowych rozwiązań ustawowych cały plan roczny spółdzielni stał się sumą planów poszczególnych nieruchomości, bo każda nieruchomość winna pokrywać swoje koszty samodzielnie, a stawka eksploatacyjna wyliczana jest dla każdej nieruchomości w oparciu o plan i wynik roku poprzedniego.
Ze względu na wymienione przyczyny był to rok trudny dla finansów Spółdzielni. W kolejnym już roku, po spadku w 2007r. wzrosło u nas zadłużenie czynszowe. Dług mieszkańców powiększył się o 7,68% i osiągnął poziom 3,205 mln. zł. Przyczyny tego wzrostu to niewątpliwie kryzys ekonomiczny, który w 2009r. zaważył na dochodach wielu rodzin naszych mieszkańców, to także dalsze obniżenie skali pomocy dla mieszkańców z
systemu dodatków mieszkaniowych oraz wieloletnie oczekiwanie na realizację wyroków eksmisyjnych. W ubiegłym roku nasi mieszkańcy uzyskali pomoc w wysokości 0,617 mln zł, podczas gdy w 2008r. było to 0,714 mln zł, zaś rok wcześniej 1,107 mln zł. Ten spadek to wzrost rygoryzmu w przyznawaniu dodatków mieszkaniowych i wynik ograniczeń wprowadzonych do systemu dodatków w naszym mieście.
Mimo to wskaźnik naszego zadłużenia (stosunek długu do naliczeń) był w minionym roku korzystniejszy od wskaźnika z poprzedniego okresu i wyniósł 10,07%. Uzyskany wskaźnik i wysoka płynność finansowa, pomimo ubytku majątku Spółdzielni wywołanego przekształceniami praw do lokali w odrębną własność, powoduje że nadal jesteśmy interesującym partnerem dla instytucji finansowych.
Obok uzyskanego wyniku, rok 2009 przyniósł nam wiele znaczących dokonań, do których należą:
● Kontynuacja akcji przekształceń prawa do lokali w prawo odrębnej własności. W 2009r. podpisano 507 aktów przekształceń, co daje razem już 1500 lokali z odrębną własnością.
● Dobre wyniki naszych działań inwestycyjnych oraz modernizacyjnych podjętych i kontynuowanych w 2009r. w tym:
a) realizacja pierwszego z trzech budynków w zespole na os. Piękna o 16 lokalach mieszkalnych. Budynek przewidziany do przekazania do końca m-ca kwietnia 2010r. Po zakończeniu naboru i jego zasiedleniu podjęte zostaną prace przy kolejnych obiektach.
b) realizacja II-etapu budynku handlowo-usługowego przy Administracji os. Wschód, na który skompletowany został zestaw użytkowników i którego zakończenie przewidywane jest na 30.05.2010r.
c) modernizacja i estetyzacja elewacji oraz płyt balkonowych na 7-miu budynkach zrealizowanych w systemie WB-80.
● Zbilansowanie kosztów działalności Spółdzielni z wpływami w skali makro przy uwzględnieniu faktu, że jest to suma bilansów wszystkich naszych nieruchomości, których wynik był różny.
Zadłużenie w opłatach za mieszkania było niewątpliwą uciążliwością w prowadzonej działalności. Obok ciągłej pracy komórki windykacyjnej było ono przedmiotem zainteresowania Zarządu i Rady Nadzorczej, które to organy przeprowadzały cykliczne rozmowy z największymi dłużnikami.
W 2009r. zaległości w opłatach za lokale miało średnio około 2800 osób, co stanowi 40% mieszkańców, przy czym w opłatach za czynsz było to około 2.300 osób, zaś za wodę około 3100 osób. Ale zadłużenie ponad trzymiesięczne miało u nas 745 rodzin i ciążyło na nich 75% długu. Natomiast w grupie zaległości powyżej 24-miesiecy, w opłatach czynszowych 62 rodziny tworzą 37% długu na kwotę 0,84 mln zł, zaś w opłatach za wodę 164 rodziny mają 80% długu na kwotę 0,773 mln zł. Wzrost zaległości w pozycji woda to nowe zjawisko, przez wielu dłużników traktowane jako coś mało ważnego.
Co zaś się tyczy rodzin zadłużonych, to ostatnią grupą dłużników są rodziny, które nie radzą sobie z obowiązkami płatniczymi wobec Spółdzielni i powinny się dla nich znaleźć mieszkania o niższym standardzie, poza Spółdzielnią. Tyle, że mieszkań na cele socjalne i zastępcze jest w naszym mieście za mało. Aktualnie na 37 wyroków eksmisyjnych przekazanych do gminy, uzyskaliśmy w 2009r. dwa lokale do których wykonywane będą eksmisje. Spółdzielnia podjęła w 2009r. wobec gminy działania prawne, których celem będzie uzyskanie odszkodowań od gminy za niedostarczenie lokali.
Rok 2009, to kolejny rok intensywnych prac związanych z uwłaszczeniem mieszkańców, o czym piszemy w załączonej do sprawozdania informacji. W 2009r. odbyło się pierwsze, po rejestracji zmian do statutu ŻSM (29.01.2009r.), Walne Zgromadzenie Członków, które zostało przeprowadzone w 6-ciu częściach. To nowe doświadczenie
zarówno dla mieszkańców, samorządu spółdzielczego jak i służb Spółdzielni. Oceniamy pozytywnie przebieg tego pierwszego, odbywanego po zmianach statutowych, zebrania.
W br. statut nasz przejdzie kolejne zmiany, wynikłe ze zmian w ustawodawstwie.
● Działania techniczno-remontowe prowadzone w spółdzielni w 2009 roku szły w kierunku poprawy warunków zamieszkiwania naszych członków i wyrównywania ich szans przy prowadzonej racjonalizacji dostaw mediów (odbiorów ciepła i wody). Ich rozmach został ograniczony nowymi uwarunkowaniami jakie zaistniały po zakończeniu realizacji programu ocieplenia 49-ciu budynków i unormowaniami zmuszającymi do adresowania wydatku środków na poszczególne nieruchomości w których zostały one zebrane. Prawie 2,5 tys. lokali spłaca aktualnie kredyt bankowy uruchomiony na działania termomodernizacyjne w wysokości 1,22 zł/m2 p.u lokali, z czego 0,22 zł pochodzi z odpisu remontowego. Kwota ta pomniejsza w ich nieruchomościach środki funduszu remontowego przeznaczonego na inne działania, co z kolei zmusza do ograniczeń. Pojawienie się w każdej nieruchomości grupy posiadaczy prawa odrębnej własności lokalu, zatrzymało planowanie i podejmowanie dalszych prac ociepleniowych. W pozostałych działaniach remontowych, wykorzystując zasady międzybudynkowych pożyczek środków na remonty, realizowaliśmy niezbędne dla budynków działania. I tak:
- przeprowadzono naprawy oraz malowanie elewacji balkonów i cokołów, a także elewacji wiatrołapów w 7-miu budynkach systemu WB -80 (bl. 7A, 7B, 8,9 os. Teklin, bl. 9, 10 os. Batorego) oraz bl. 7C (dokończenie ściany frontowej).
- zabezpieczono budynki i poprawiono ich izolacyjność, remontując pokrycie dachowe na 8-miu budynkach, wymieniając okna na klatkach schodowych w 29-ciu budynkach, wymieniając drzwi wewnętrzne w wiatrołapach w 9-ciu budynkach, uszczelniając nieocieplone ściany w budynkach wielkopłytowych.
- malowano klatki schodowe w 9-ciu budynkach, remontowano balkony w 2-ch. - usprawniono system dostaw ciepła do budynków, modernizując rozdzielacze w 4-ch budynkach os. Żeromskiego i remontując pomieszczenie rozdzielaczy w 7 bud. os.Wschód. - podnoszono bezpieczeństwo zamieszkiwania intensyfikując dozory, poprzez przegląd i naprawę instalacji gazowych, spalinowych, wentylacyjnych, odgromowych i dźwigowych. Wymieniono około 3 tys. wodomierzy w lokalach (po 5-letnim okresie legalizacyjnym). - remontowano drogi osiedlowe i chodniki na wszystkich osiedlach, wykonywano nowe fragmenty, modernizowano dotychczasowe (wymiana na kostkę), instalowano pergole śmietnikowe, wymieniono sprzęt zabawowy na placach zabaw.
● W działaniach eksploatacyjnych usprawnialiśmy współpracę z dostawcami mediów do naszych budynków. Wymieniliśmy w procedurze przetargowej dotychczasowego odbiorcę nieczystości stałych na nowego (ALMAX).
Zarząd ŻSM

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu