Mieszkaniowe dylematy

21.07.2015

MIESZKANIOWE DYLEMATY i PRÓBY ICH ROZWIĄZANIA

            W obserwowanej niedawno kampanii prezydenckiej, sztaby wyborcze niechętnie podejmowały temat budownictwa mieszkaniowego. Powód jest oczywisty – niewiele można zaoferować. Warto zatem zastanowić się nad kondycją polskiego mieszkalnictwa.

            Eksperci wymieniają liczbę 2÷2,5 mln. mieszkań, które trzeba by wybudować, aby osiągnąć standard unijny. To zadanie na dziesięciolecia. Obecny nasz standard mieszkaniowy odpowiada uzyskanemu przez kraje „starej” Unii w latach 60-tych ubiegłego stulecia, a więc około pół wieku temu.

            Wg tych ekspertów i statystyk inwestycje mieszkaniowe wynoszą obecnie w naszym kraju ok. 2 proc. PKB, wobec ok. 6-ciu w latach 70-tych ubiegłego wieku. Skutek jest taki, ze nasz dystans w tym zakresie w stosunku do większości krajów Unii nie tylko nie zmalał, ale przez ostatnie 20 lat wydatnie się powiększył.

            Złożyło się na to wiele przyczyn – główną jest jednak wycofanie się Państwa
z pomocy dla budownictwa mieszkaniowego. Aktualnie jedyną drogą do uzyskania mieszkania jest kredyt i zakup mieszkania u dewelopera. Jest to rozwiązanie niespotykane w całej Europie. Mieszkania własnościowe w Polsce stanowią dziś 80 proc. wszystkich lokali w domach wielorodzinnych. Więcej jest jedynie w Rumunii – ok. 90 proc. (u nas w ŻSM – 94,9 proc.)

            Dla porównania w krajach „starej Unii” stanowią niecałe 60 proc. Stało się tak oczywiście nie na skutek wzbogacenia się społeczeństwa, lecz poprzez uwłaszczenie mieszkań za symboliczną złotówkę w spółdzielniach i wykup lokali od gmin przy bonifikatach sięgających 90 proc. ich wartości. Skutki społeczne tego „manewru” znane będą dopiero w przyszłości (u nas w ŻSM wobec kilkunastu odrębnych właścicieli permanentnie powiększających zadłużenie swojego lokalu ,ostatnio  uruchomione zostały działania egzekucyjne mogące doprowadzić do pozbawienia ich lokalu).

            W wielu krajach o ustabilizowanej sytuacji mieszkaniowej przez wiele lat utrzymywano wydatki na inwestycje mieszkaniowe w wysokości ok. 10 proc. PKB lub nawet kilkunastu proc., jak np. w Niemczech, Grecji, Izraelu, Finlandii. Mało tego w krajach,
w których osiągnięto już relatywnie wysoki standard mieszkaniowy – Irlandii, Szwajcarii,
St. Zjednoczonych, Kanadzie, Nowej Zelandii utrzymywano nadal udział inwestycji mieszkaniowych na poziomie 5 proc. PKB.

            W liczbie mieszkań budowanych rocznie na 1 tys. mieszkańców plasujemy się na szarym końcu w porównaniu z krajami rozwiniętymi – budujemy 2÷4 mieszkania na tysiąc mieszkańców. W krajach intensywnie rozwiązujących kwestie polityki mieszkaniowej budowano rocznie ok. 10 mieszkań na 1 tys. ludności (ale w Irlandii 22 mieszkania). Za średnie wynagrodzenie można nabyć obecnie u nas 0,7 m2 mieszkania (podobnie jak w latach 70-tych XX wieku), w St. Zjednoczonych – 3,5 m22, w krajach UE – 2,0 m2.

            Dystans mieszkaniowy stale więc rośnie, a możliwości jego zmniejszenia są bardzo odległe i właściwie brak jest jakiegokolwiek  programu mającego to zmienić.

            Oferowane programy pomocowe „Rodzina na swoim”, czy najnowszy „Mieszkanie dla młodych” przynoszą mizerne rezultaty z powodu braku możliwości kredytowych społeczeństwa, na skutek zaostrzenia polityki kredytowej przez banki, ale również z powodu osłabienia wzrostu dochodów gospodarstw domowych, obawą przed utratą pracy, umowami śmieciowymi itp.

            Pojawiająca się od czasu do czasu informacja o uruchomieniu budownictwa czynszowego, mająca poprawić w opinii publicznej zły obraz naszych inwestycji mieszkaniowych jest typowym humbugiem.

            Bank BGK kupuje u dewelopera gotowy dom mieszkalny i oferuje najem wybranym osobom, w wyniku różnych postępowań kwalifikacyjnych. Koszt najmu za 2 pokoje 1000 zł. miesięcznie plus opłaty eksploatacyjne. W Poznaniu trwa obecnie zasiedlenie jednego domu
o 124 lokalach.

● Po pierwsze jeżeli to ma być budownictwo czynszowe na wynajem z prawdziwego zdarzenia, nie może być ono realizowane przez firmy deweloperskie, nastawione na zysk,
a tylko przez firmy budowlane działające na zasadzie non profit, wzorem przedwojennego SPB (Społeczne przedsiębiorstwo budowlane), które budowało urzekające swą urodą
i funkcjonalnością osiedla mieszkaniowe w Warszawie (Żoliborz) Gdyni i Krakowie.

● Po drugie, dla kogo właściwie jest ta oferta? Czynsz najmu zbliżony do rynkowego, wszyscy chcą więc na tym zarobić i deweloperzy i banki. Jaka jest społeczna atrakcyjność takiego budownictwa? Najlepszym miernikiem atrakcyjności wydaje się tu stosunek rocznego czynszu najmu do wartości lokalu. W Polsce wynosi on 10÷15 proc. W porównywalnych krajach kilka proc. (w Grecji tylko 2,4 proc.).

Dane potwierdzają – im koszt najmu wyższy, tym mniejszy jest rynek. Stworzenie rynku najmu podobnego do krajów rozwiniętych jest w Polsce zadaniem przekraczającym możliwości Państwa w nadchodzących dekadach.

            W ostatnich miesiącach dowiedzieliśmy się, że ma ruszyć od 2016 r. rządowy program „Dobry start młodych” oferujący mieszkania na wynajem, realizowany przez spółki gminne
i spółdzielnie mieszkaniowe. Przewiduje się wybudowanie ok. 10 tys. mieszkań w ciągu 3 lat, czyli rocznie ok. 3 tys. lokali.

            Ale to wszystko dreptanie w miejscu. Dziś jedyną drogą wyjścia naprzeciw oczekiwaniom i potrzebom jest reaktywacja budownictwa spółdzielczego , wykorzystując potencjał kadrowy i organizacyjny, jakim dysponują jeszcze spółdzielnie mieszkaniowe. To duży atut, nie trzeba  tworzyć nowych bytów prawnych do realizacji inwestycji mieszkaniowych. Wymaga to jednak przełamania stereotypów u urzędujących i przede wszystkim powrotu możliwości ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a w przyszłości być może prawa lokatorskiego.

Mieszkania lokatorskie wymagają udziału środków budżetowych w koszcie budowy (w latach 70-tych około 50 proc. kosztów budowy domów spółdzielczych było umarzanych w ciężar budżetu Państwa). W dzisiejszych realiach budżetowych, przy dalszym zadłużaniu się Polski, zaangażowanie się budżetu we wspomaganie mieszkalnictwa wydaje się problemem odległym. Powrót natomiast mieszkań własnościowych jest tylko kwestią woli politycznej – jest to obojętne dla budżetu.

            Spółdzielnie mieszkaniowe dysponują też własnym majątkiem, który może być zabezpieczeniem kredytu, bo to spółdzielnia zaciągnęłaby kredyt na budowę, a nie poszczególni członkowie. Zachowana byłaby przy tym dyspozycyjność mieszkania w postaci sprzedaży czy darowizny. Spółdzielnie budujące dziś mieszkania (w niewielkim wymiarze – ok. 3 tys. rocznie) działają jak deweloperzy. Musi z nich powstać wspólnota mieszkaniowa. Niewiele to ma wspólnego z ideą spółdzielczą. Domy powinny powiększać majątek spółdzielni,    spółdzielnia    powinna   nimi   zarządzać,   tam  też  powinny  powstawać więzi

spółdzielcze – tworzyć się nowa społeczność w miejscu zamieszkania.

                                                                                                          Leszek Jaskuła

------------------------

            Nic dodać, nic ująć. Bomba mieszkaniowa w kraju tyka już od dawna. Może szybko wysadzić tych, którzy problemu mieszkaniowego nie dostrzegają. Rządy w okresach dwuletnich uruchamiają kolejne kolejne programy mieszkaniowe, wspomagane przez budżet, w których skala pomocy jest minimalna i kierowana nie zawsze do najbardziej potrzebujących.

Dlatego my w Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej wyszliśmy naprzeciw oczekiwaniom. Wyprzedzając start programu rządowego, bez wspomagania budżetowego, przy udziale środków własnych rozpoczęliśmy realizację budynku z mieszkaniami na wynajem. Mieszkań dwupokojowych będzie 16. Miesięczny czynsz najmu (poza opłatą za energię elektryczną i śmieci) mieścić się będzie w przedziale 900÷1000zł. To znacznie mniej niż opłaty z podobnych (wspomaganych przez BGK) przedsięwzięć mieszkaniowych w kraju. U nas koszt budowy m2 to poziom średniego wynagrodzenia w kraju. Przywołany wcześniej wskaźnik stosunku rocznego czynszu najmu do wartości lokalu kształtuje się u nas na poziomie 5,7 (znacznie poniżej wskaźnika krajowego).
               Żeby nie być gołosłownym informujemy, że wykonawca obiektu, który wszedł na plac budowy w połowie bieżącego miesiąca realizuje wykopy pod fundamenty budynku, który będzie oddany we wrześniu 2016r.. Również kilku przyszłych użytkowników podpisało umowy o realizację i najem nowego mieszkania. Zakładają one elastycznie możliwość wykupu mieszkania przy wcześniejszym uregulowaniu pozostałych do spłaty zobowiązań.

            Zainteresowanych informujemy, że budynek powstaje przy ul. Spółdzielczej 15 na
os. Piękna.

                                                                                                          Zarząd ŻSM

Ps. Autor tekstu opublikowanego miesięczniku „Domy Spółdzielcze” jest prezesem Zarządu Gdyńskiej SM.

 

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu