A gdzie Polityka

24.06.2014 r.

A GDZIE POLITYKA MIESZKANIOWA PAŃSTWA ?

Mieszkanie jest specyficznym towarem. Służy zaspokajaniu podstawowych dla życia (biologicznego, kulturalnego, zawodowego) potrzeb, a jednocześnie jest bardzo drogie. Jego kupno, wszędzie i zawsze, kosztuje wielokrotność rocznych dochodów rodziny. Jego budowa uruchamia wiele procesów gospodarczych i w ten sposób wpływa na tempo wzrostu (lub spadku) całej gospodarki.

Właśnie dlatego poziom dostępu do dachu nad głową, wielkość budowanych mieszkań, zasady obrotu nieruchomościami są od dawna przedmiotem ingerencji i interwencji państwa – kierowanych zarówno do strony podażowej (budownictwa i rynku mieszkaniowego) jak
i strony popytowej (rynku zakupów) – pisze dr. Irena Herbst, współautorka reformy mieszkalnictwa z lat 1992-2002.

Interwencja państwa w realizację mieszkalnictwa przejawia się w wielu aspektach. Podstawowe dotyczą:

● nadzoru publicznego nad wszelkimi transakcjami rynku mieszkaniowego (np. notariusz, księgi wieczyste),

● instytucji kredytu hipotecznego (zastaw kredytu obowiązkowo wpisany do księgi wieczystej),

● wsparcia finansowego z budżetu publicznego (ulgi podatkowe dla budujących, kupujących, dotacje do stóp oprocentowania spłacanego kredytu),

● limitowania (regulowania) wysokości czynszu w mieszkaniach wynajmowanych,

● opracowywania miejscowych planów zagospodarowania, budowa oraz wynajem mieszkań dla mniej zamożnych obywateli.

Tak jest we wszystkich demokratycznych krajach gospodarki rynkowej, bogatych
i biednych. Specyfika potrzeb mieszkaniowych, poziom zamożności, planowana strategia gospodarcza i społeczna decydują o kształcie uprawianej w danym kraju polityki mieszkaniowej. Jest ona inna we Francji, Wielkiej Brytanii, Holandii czy Polski.

Co więcej jest ona inna na różnych etapach rozwoju w każdym z tych krajów – wraz ze zmianą uwarunkowań gospodarczych i społecznych, zmieniają się cele polityki mieszkaniowej i narzędzia dochodzenia do nich.

W Polsce z polityką mieszkaniową nie jest najlepiej, a jej ocena sprawności działania jest negatywna. Przypatrzmy się bowiem poszczególnym jej wskaźnikom:

● Niedobór mieszkań w Polsce jest nadal bardzo wysoki (na 1000 mieszkańców przypada 351,5 mieszkań, a w UE średnio 466 co plasuje nas na przedostatnim miejscu w UE, przed Słowenią), a jego poziom pomimo realizacji mieszkań w ostatnich latach szacuje się na 1,5 mln.szt.

Tak wysoki niedobór mieszkań jest jedną z zasadniczych przyczyn b. niskiej mobilności siły roboczej w Polsce, która bezpośrednio obniża poziom efektywności procesów restrukturyzacji gospodarki i osłabia tempo jej wzrostu.

Struktura własnościowa mieszkań: to 20% mieszkań na wynajem, 80% mieszkania własnościowe. To przy niskim polskim PKB na mieszkańca (o 40% niższym od średniej unijnej) jest zjawiskiem nienormalnym. W znacznie bogatszych od nas krajach poziom mieszkań na wynajęcie jest znacząco wyższy np. Szwajcaria (65%), Niemcy (ponad 60%), Holandia, Francja, Finlandia, Szwecja (po 50%). W wielu krajach znaczącą rolę odgrywa publiczny sektor mieszkań na wynajem – gdzie czynsz jest regulowany. Brak mieszkań na wynajem w istotny sposób hamuje procesy dostosowawcze na rynku pracy – łatwiej bowiem bezrobotnemu emigrować „za pracą” do Irlandii czy Niemiec niż ze ściany wschodniej do Poznania (gdzie praca jest osiągalna ale nie ma dostępu do mieszkania).

● Obok wysokiego poziomu niedoboru mieszkań w Polsce występuje dodatkowo zjawisko drastycznej dekapitalizacji istniejących zasobów, w szczególności w zasobie komunalnym (np. Żyrardów). Szacuje się, że około 1 mln. mieszkań należy wyburzyć – ze względu na ich zły stan techniczny i nieracjonalność ekonomiczną nakładów remontowych. Jest to liczba równa 7-letniej realizacji mieszkań w Polsce.

Średnia jakość warunków mieszkaniowych, pomimo zauważalnego trendu wzrostu budowy nowych mieszkań, plasuje Polskę na jednym z ostatnich miejsc w OECD iUE i nie ulega poprawie.

● W krajach OECD liczba pokoi na osobę w gospodarstwie domowym wynosi 1,6. W Polsce 1.0.

● Polska posiada najwyższy wskaźnik przeludnienia ze wszystkich krajów Unii Europejskiej.

● Wskaźnik EUROSTATU mierzący poziom deprawacji mieszkaniowej (przeludnienie, brak podstawowych wygód, niedoświetlenie) wynosi u nas 15,2% i jest jednym z najwyższych UE (przy średniej 6%).

Kryzys mieszkaniowy dotyka w pierwszym rzędzie miasta. Tam też najostrzej występuje problem luki remontowej. Na wsi poziom zaspokojenia potrzeb jest wyższy, chociaż większy jest też poziom bezrobocia.

W Polsce budowało się w latach 90-tych średnio nie więcej niż 100 tys. mieszkań,
w kolejnej dekadzie średnio 139 tys. mieszkań rocznie. I nie wynikało to z niskiego popytu na mieszkanie, ale z barier administracyjno-przestrzennych uniemożliwiających zwiększenie frontu robót.

Bez zmiany regulacji prawnych w tym przedmiocie oraz bez uproszczenia, odbiurokratyzowania przepisów regulujących cały proces inwestycyjny, zwiększanie poziomu pomocy publicznej dla mieszkalnictwa uruchomi głównie silny wzrost cen  mieszkań. Cała dodatkowa pomoc trafi do podmiotów gospodarczych, a poziom rocznej realizacji mieszkań nie wzrośnie proporcjonalnie do wsparcia finansowego (jak to ma miejsce przy obecnych programach, gdzie cała pomoc publiczna trafia w ręce deweloperów).

Potrzebne jest nie tylko silniejsze od obecnego, ale kompetentne wsparcie państwa, respektujące realne warunki funkcjonowania rynku mieszkaniowego (w tym niską elastyczność rynku podaży mieszkań oraz ograniczoną poziomem zamożność społeczeństwa – w szczególności ludzi młodych, zdolność do zakupu mieszkania).

Dotychczasowe programy pomocowe przygotowywane przez ośrodki decyzyjne
w Ministerstwie Transportu i Infrastruktury wykazywały wysoki stopień nieracjonalności (program „Rodzina na swoim”). Także decyzje o umożliwieniu wykupu mieszkań z puli TBS, otworzyły drogę do likwidacji jedynego, powstałego w ostatnim 20-leciu, istotnego (ok. 100 tys. mieszkań) zasobu na wynajem i dodatkowo pogarszając warunki migracji za pracą – za to zwiększając w przyszłości pulę wypłacanych zasiłków dla bezrobotnych oraz wielkość klienteli pomocy społecznej.

Stopień nieracjonalności tej decyzji można porównać z równie nieosadzonym
w rzeczywistości pomysłem rządu PiS-u o budowie (w ciągu 10 lat) 3 milionów mieszkań. Po pierwsze tyle nie trzeba. Po drugie, nie można wybudować 3 milionów mieszkań w ciągu 10 lat. To logistycznie niemożliwe, nawet jeśli ma się pieniądze. A nie mamy. 3 miliony mieszkań to 60 miast po 50 tys. mieszkańców. 60 miast ze sklepami, ulicami, tramwajami, szkołami, urzędami publicznymi, szpitalami. Mrzonki. Budowa małego osiedla mieszkaniowego trwa około 3 lat, pełny cykl inwestycyjny w mieszkaniówce w Polsce jeszcze dłużej.

Również nierozsądny jest ostatnio ogłoszony projekt stworzenia Funduszu Mieszkań na wynajem – za kwotę 5 mld. zł. (z Banku Gospodarstwa Krajowego) ma powstać 20 tys. mieszkań na wynajem o czynszu zbliżonym do czynszu TBS-ów. Na budowę 100 tys. mieszkań TBS wydatkowano ok. 6 mld. zł. Widać wyraźnie, że ktoś ma za dużo pieniędzy albo za mało wiedzy.

Brak kompetentnego ośrodka strategicznego opracowującego i wdrażającego politykę mieszkaniową powoduje niską efektywność świadczonej przez państwo pomocy finansowej
i utrzymywanie starych ahistorycznych regulacji prawnych w zakresie prawa budowlanego, planowania przestrzennego, zasad stanowienia czynszów, struktury własnościowej rynku mieszkaniowego, remontów, oszczędzania na cele mieszkaniowe.

Powinno się stworzyć rzeczywisty ośrodek strategiczny przygotowujący kompleksową propozycję działań i je realizować. Należy też korzystać z wiedzy ekspertów.

10 letni program działania powinien dotyczyć sześciu modułów.

● budowy mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach w zasobach zarówno publicznych, jak i prywatnych – bezrobotny nie dostanie kredytu hipotetycznego, jeśli ma nie wyjechać za pracą za granicę, trzeba mu umożliwić wynajem mieszkania w Polsce,
w mieście, gdzie praca jest dostępna,

● remontów budynków mieszkalnych – niezależnie od poprawy warunków mieszkania program stworzy nowe miejsca pracy w miejscu zamieszkiwania,

● uruchomienie nowych narzędzi i instrumentów finansowych takich jak:

- poręczenie kredytowe dla deweloperów/inwestorów budujących mieszkania na wynajem,

- wsparcie finansowe dla osób fizycznych spłacające kredyty mieszkaniowe na budowę mieszkań na wynajem,

- poręczenia dla osób fizycznych kupujących mieszkania.

● odbiuraktyzowania i uproszczenia procesu budowy mieszkań,

● przyspieszenia procesów formułowania i uchwalania planów miejscowych,

● przywrócenia systemu celowego oszczędzania na cele mieszkaniowe (zamiast programu MdM).

dr Irena Herbst

Prezes fundacji Centrum PP

Była Wiceminister Budownictwa

 

Ps. Teks zawiera obszerne streszczenia artykułu autorki pt. „ W poszukiwaniu polityki mieszkaniowej” z miesięcznika „DOMY SPÓŁDZIELCZE”.

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu