Tną koszty

20.11.2012

SPÓŁDZIELNIE TNĄ KOSZTY NAJSKUTECZNIEJ

Wiele złego wypowiedziano na temat spółdzielni mieszkaniowych. A to, że prezesi to satrapi, że niszczą spółdzielnie i mieszkańców, wyciągając im z kieszeni ostatnie grosze. Opublikowana w br. na bazie badań GUS, analiza pt. : „Koszty utrzymania zasobów lokalowych w Polsce w przekroju regionów i struktur własności” wydana przez Związek Rewizyjny SM RP zadaje kłam tym twierdzeniom, każąc podobne informacje włożyć między bajdy.

Kłamliwe informacje o spółdzielniach były upowszechnione przez trzy grupy zainteresowanych:

● Po pierwsze – nieliczne grupki spółdzielców pieniaczy (kilku czy kilkunastuosobowe), które sieją zamęt zniesławiając spółdzielnie.

● Po drugie – politycy czy raczej politykierzy, którzy wykorzystują te preteksty w sobie znanym celu – do walki ze spółdzielniami.

● I po trzecie – konkurencja z innych sektorów, w tym deweloperzy lub osoby z innych kręgów zarządzających zasobami mieszkaniowymi, którzy w zniszczeniu czy osłabieniu spółdzielni upatrują swój geszeft.

Jak zatem wygląda rzeczywistość „kosztowa” gospodarzy zasobami mieszkaniowymi,  w tym spółdzielczymi w zbiorze dotyczącym całego kraju?

Przeprowadzona analiza objęła prezentację kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych u sześciu dysponentów lokali, jacy występują na rynku, czyli:

● Skarbu Państwa                                                     ● wspólnot mieszkaniowych

● zakładów pracy                                                      ● TBS-ów

● gmin                                                                                   ● spółdzielni mieszkaniowych

Informacje zawarte w tej analizie w odniesieniu do każdego z dysponentów obejmują:

- dane zbiorcze dotyczące kosztów ogółem utrzymania zasobów mieszkaniowych
poniesionych w 2010 r.

- strukturę procentową tych kosztów,

- jednostkowe koszty utrzymania w przeliczeniu na 1 m2 p.u.,

- stawki podstawowych opłat ponoszonych przez użytkowników lokali.

Spółdzielnie liderami

Z analiz wynika, że koszty zarządzania zasobami mieszkaniowymi ponoszone przez spółdzielców w porównaniu z kosztami zarządzania u innych dysponentów zasobów są korzystne dla użytkowników lokali spółdzielczych. Bierze się to stąd, że wiele pozycji kosztów występujących w spółdzielniach mieszkaniowych nie ma u innych zarządców. Różnice w wysokości kosztów wynikają między innymi z tego, że u innych zarządców niektóre koszty utrzymania lokali zostały przerzucone bezpośrednio na mieszkańców, jak np. podatek od nieruchomości, jak również z tego, że spółdzielnie zobligowane są do ponoszenia wydatków narzuconych im przez ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych, które u innych nie występują.

Ponadto spółdzielnie utrzymują bardzo duże tereny przypisane nieruchomościom lub stanowiące majątek spółdzielni, a służące ogółowi mieszkańców i podnoszące komfort zamieszkiwania w spółdzielczym osiedlu, takie jak drogi dojazdowe, ciągi pieszo-jezdne, parkingi, tereny zielone i rekreacyjne, place zabaw, oraz prowadzą działalność na rzecz środowiska lokalnego, jak kluby osiedlowe, domu kultury, świetlice, boiska sportowe itd. Proszę znaleźć wspólnotę, która prowadzi na swój koszt choćby świetlicę.

Co idzie na co

W 2010 r łączne koszty utrzymania spółdzielczych zasobów mieszkaniowych wyniosły 17.166,8 mln. zł. (na 29.153 mln. zł w całej gospodarce mieszkaniowej) i w ciągu roku wzrosły o 3 proc.

Z tego koszty eksploatacji wyniosły 47 proc. a koszty usług 53 proc. Przy czym koszty niezależne od dysponenta lokalu stanowiły 55,9 proc., zaś koszty zależne odpowiednio 44,1.

W kosztach eksploatacji największą pozycję stanowiły koszty konserwacji i remontów – 18,6 proc. , pozostałe koszty – 13,5 proc., koszty zarządu i administracji 12 proc. Podatki i opłaty na rzecz gminy obejmujące podatek od nieruchomości oraz opłaty z tytułu wieczystej dzierżawy gruntu wyniosły 2,9 proc. kosztów ogółem.

Z kolei w ramach kosztów świadczonych usług największą pozycję stanowiły koszty zużycia energii cieplnej i ciepłej wody które wyniosły 34,8 proc., oraz koszty zużycia zimnej wody i odprowadzenia ścieków – 12,8 proc.

Jak z tymi wynikami spółdzielnie plasują się na tle innych sektorów? Powiedzmy od razu – korzystnie.

Mityczna eksploatacja

Koszty eksploatacji w spółdzielniach – obok wspólnot – są najbardziej korzystne spośród 6 typów zarządów. W spółdzielniach wyniosły one 47 proc., a we wspólnotach 44 proc. Po wyeliminowaniu ze struktury kosztów spółdzielni ponoszonych opłat z tytułu podatków i opłat na rzecz gminy – które nie występują we wspólnotach, udział kosztów eksploatacyjnych w spółdzielniach w kosztach ogółem wyniesie nieco ponad 45 proc., gdy zaś odejmiemy koszty utrzymania terenów przynależnych – których wspólnoty nie ponoszą, gdyż obszar ich nieruchomości przebiega z zasady po obrysie budynku – okaże się, że koszty są podobne.

Dodać należy, że koszty eksploatacji są zależne od dysponenta lokalu i ich niższy udział w strukturze, niż kosztów świadczonych usług, informuje o racjonalnym zarządzaniu zasobami i minimalizowaniu kosztów zarządu.

Wbrew mitom korzystna jest również struktura kosztów zarządu i administrowania. Najwyższe koszty występują w zasobach TBS, Skarbu Państwa i komunalnych – powyżej 20 proc. kosztów ogółem, a najniższe we wspólnotach i spółdzielniach – 12 proc. Świadczy to
o racjonalnym gospodarowaniu środkami uzyskanymi od mieszkańców.

Dodatkowo spółdzielnie i wspólnoty – które są także „skróconą” formą zarządu kolektywnego – pozyskują przychody z tzw. działalności gospodarczej, z wynajmu lokali użytkowych czy z reklam. Idą one na zmniejszenie kosztów ponoszonych przez członków.

 

Co znaczy spółdzielnia

Jednostkowe całoroczne koszty utrzymania zasobów w 2010 r. wyniosły
w przeliczeniu na 1 m2 od 86,59 zł we wspólnotach, 98,62 zł w spółdzielniach, do 175,50 zł. w zasobach Skarbu Państwa.

Jednakże stawki opłat we wspólnotach nie obejmują kosztów podatku od nieruchomości
i wieczystego użytkowania gruntu. Opłata za to w skali roku wynosi średnio 5 zł/m.kw. Po ich oszacowaniu należy przyjąć, że opłata z tego tytułu wyniesie we wspólnocie ok. 92 zł/m.kw.

Rachunek ten jeszcze bardziej się zmieni, gdyż opłaty w spółdzielniach są daleko wyższe
z uwagi na znacznie większe obszary terenu będącego w dyspozycji spółdzielni.

Także inne działania, nie występujące we wspólnocie, które musi realizować spółdzielnia takie jak: prowadzenie pełnej księgowości, prowadzenie ksiąg rachunkowych, płatności 18 proc. podatku od działalności gospodarczej czy stosowanie przepisów o zatrudnieniu pracowników (prawo pracy, BHP itp.) podrażają ten koszt. Wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej i nie zatrudnia pracowników, dlatego jej koszty w tych pozycjach nie występują.

Dlaczego spółdzielnie

Dopiero przy uwzględnieniu wszystkich realiów można z całym przekonaniem stwierdzić, że koszty utrzymania zasobów spółdzielczych są nie tylko współmierne
z kosztami utrzymania zasobów wspólnot, ale wręcz korzystniejsze, bowiem uwzględniają zaspakajanie wielu innych potrzeb mieszkańców. Nie należy też zapominać, że zasoby wspólnot są najmłodsze i wymagają mniejszych nakładów remontowych, bądź też w ogóle nie ponosi się w nich składki remontowo-modernizacyjnej.

W okresie intensywnego wzrostu kosztów opłat za mieszkanie troska spółdzielni o poziom gotówki wypływającej z kieszeni mieszkańców jest zatem widoczna. A, że tylko w niewielkiej części spółdzielni i mieszkańcy mogą wpływać na te koszty to już skutek prowadzonej polityki Państwa.

Mieczysław Wodzicki

Ps. Teks stanowi skróty artykułu zamieszczonego w miesięczniku „Domy Spółdzielcze”

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu