Nie nowe kredyty

30.10.2012 r.

NIE NOWE KREDYTY, LECZ WIĘCEJ TANICH MIESZKAŃ (CZYNSZÓWEK, KOMUNALNYCH i SPÓŁDZIELCZYCH)

Przepytywany przez dziennikarzy po sejmowym expose Premiera, Minister Infrastruktury i Budownictwa zapowiedział nowy program kredytowy „Mieszkanie dla młodych”. Ma on zastąpić wygasający z końcem br. inny program „Rodzina na swoim”. Czy nowy program stanowić będzie nowe otwarcie stwarzające szansę na mieszkanie dla młodych rodzin?. Wątpię.

Nowy program przewidziany dla ludzi w wieku do 35 lat (małżeństw lub singli) to pomoc w wysokości 10 proc. jednorazowej dopłaty do wkładu własnego, niezbędnego do zaciągnięcia kredytu. Przy posiadaniu co najmniej jednego dziecka wsparcie to wzrośnie
o dalsze 5 proc. Jeżeli w okresie pierwszych 5 lat od zaciągnięcia kredytu pojawi się kolejne dziecko, rodzina dostanie dodatkowo kolejne 5 proc.

Choć program nie wszedł jeszcze w życie eksperci nie zostawili już na nim suchej nitki. W „Gazecie Wyborczej”, ekspert mieszkaniowy red. Marek Wielgo pisze, „Zaproponowane przez resort nowe rozwiązania są korzystniejsze głównie dla ministra finansów. Zniknie bowiem dopłata do domów jednorodzinnych oraz mieszkań kupowanych na rynku wtórnym. Tym samym pozbawieni jej zostaną mieszkańcy tych miast i miasteczek, gdzie nie ma rynku developerskiego i nie powstają tam nowe mieszkania.

Uruchomieniem kolejnego programu rząd chce uszczęśliwić dopłatami do mieszkań kupowanych na własność, choć zdecydowana większość młodych nie ma na nie najmniejszych szans. Problemem nie jest tylko wysokie bezrobocie, ale przede wszystkim marne zarobki dwudziestolatków i zatrudnienie ich na tymczasowe umowy, z którymi trudno o kredyt.

To, czy założą oni rodziny, czy i ile będą chcieli mieć dzieci, czy nie wyemigrują za granicę, zależy od tego, czy będą mieli samodzielne mieszkanie. Tyle że samodzielne wcale nie musi oznaczać pełnej własności. Nie można „wciskać” młodym olbrzymich kredytów
w warunkach tak dużej niepewności gospodarczej”. Tyle red. M.Wielgo, który postuluje rozwinięcie programu budowy „czynszówek” na wynajem dla ludzi młodych.

Kolejny z ekspertów mieszkaniowych –red. Wojciech Tymowski z GW, zajmujący się problemami mieszkań dla rodzin eksmitowanych, których ze względu na niskie i nieregularne zarobki w czasie kryzysu przybywa coraz więcej, postuluje o taki program dot. budownictwa komunalnego. Pisze on: „Zbudowaliśmy ostatnio w Polsce kilka reprezentacyjnych stadionów i dużo nowych dróg, odnowiliśmy dworce. Tanie mieszkania to oczywiście mniej spektakularne dla władzy inwestycje, ale nie sposób odkładać dłużej ich budowy. Jako płacący podatki chciałbym, by władza przeznaczyła na budownictwo komunalne niemałe pieniądze. Niech zrobi to w geście solidarności z tymi, którzy mają generalnie mniej, ciężej, gorszy start, muszą się przebijać. W czasach kryzysu przybywa tych, którzy mało i nieregularnie zarabiają. Większość młodych ludzi nie ma zdolności kredytowej. Zbyt wielu ludziom eksmisje przytrafiają się nie z ich winy. Bo jak się mało zarabia, wystarczy, że podwinie się noga, ktoś w rodzinie zachoruje i długi się piętrzą”. Dlatego Państwo powinno energicznie wkroczyć w rozwijanie budownictwa komunalnego i bardziej znacząco wspomóc zobowiązane do tego władze samorządowe.

W tym miejscu zamierzałem przedstawić nasze, spółdzielcze propozycje taniego budownictwa dla ludzi młodych, dla którego realizacji należałoby zdjąć, nałożony w 2007 r. kaganiec ustawowy i przestać jego dyskryminacji jako konkurenta dla branży developerskiej. Uznałem jednak, że warto przedtem przedstawić jeszcze jedną opinię red. M. Wielgi, zawartą w artykule w „GW” pod tytułem „Bez developera taniej”.

Przedstawia on w nim wyniki badań składników ceny metra nowych mieszkań oferowanych przez developerów w Warszawie i kilku stolicach europejskich. Badania przeprowadziła firma doradcza Reas na zlecenie Wealfh Solutions. Okazuje się, że najwięcej kosztują materiały budowlane i robocizna. Dla Warszawy to 44 proc. przy średniej cenie metra mieszkania na poziomie ok. 7,5 tys.zł.

Kolejna pozycja to koszt zakupu ziemi, która stanowi 18 proc. finalnej ceny, a 7 proc. – podatki. Po zsumowaniu wymienionych kosztów wychodzi 69 proc.

Pozostałe 31 proc. to koszt jaki ponosi nabywca mieszkania, korzystając z usług developera.

Dalej, za ekspertami firmy doradczej, autor artykułu rozbija koszty usług developera na jego: koszty finansowe -5 proc., koszty obsługi (biurowe, reklama) -9 proc. i marża (czysty zysk) -17 proc.

To dlatego developerzy w Polsce nie mają co szukać w segmencie rynku mieszkaniowego jakim jest budownictwo indywidualne. Polacy nie chcą płacić developerom, wolą budować samodzielnie – chociaż nie jest to zadanie dla nich. Ale przeważa tu rachunek ekonomiczny.

A jaki rachunek przeważył przy ustawowym wyrugowaniu z rynku budownictwa spółdzielczego?.

Spółdzielnia budując nowe mieszkania ze spółdzielczym prawem do lokalu buduje je na gruncie będącym w jej władaniu, co powoduje  nieuwzględnianie w cenie metra mieszkania kosztu zakupu ziemi. Czyli odpada ok. 18 proc. wykazanego kosztu. Realizacja budowy przez spółdzielnię w systemie non profit, powoduje że w wyniku przetargu można pozyskać wykonawcę z optymalną ceną realizacji. Natomiast marża związana z obsługą procesu inwestycyjnego przez spółdzielnie nie przekraczała nigdy poziomu 3 proc.

Wynik sumowania jest więc oczywisty. Moglibyśmy budować mieszkania o blisko 50 proc. taniej niż koszt m2 wykazany w badaniach firmy doradczej.

Jeśli te możliwe do uzyskania parametry cenowe zestawimy z propozycją dr Jerzego Jankowskiego – przewodniczącego Krajowej Rady Spółdzielczej – powrotu do budownictwa lokatorskiego, takiego w którym mieszkania byłyby wznoszone przez spółdzielnie i stanowiły jej własność, za kredyty bankowe i pewne udziały na skalę możliwości przyszłych lokatorów. Spółdzielnie byłyby gwarantem wypłacalności kredytu dla banków, który byłby spłacany przez rodzinę długi czas, a mieszkanie docelowo mogłoby stać się własnością rodziny. Spółdzielnie byłyby atrakcyjną ofertą dla młodych rodzin
i pobudzającą dla aktywności developerskiej.

------------------------

Rozważmy zatem, w oparciu o przedstawione dane, kto potrafiłby najlepiej i najtaniej wypełnić potrzeby mieszkaniowe tej szerokiej, niewystarczająco zamożnej do kupna własnego mieszkania, grupy młodych polskich rodzin. Wskaźniki ekonomiczne wydają się tu jednoznaczne. Zwolnić należy jedynie hamulce ustawowe, którymi rządzący w ostatnim dziesięcioleciu chcą wyeliminować z rynku mieszkaniowego rzesze polskich spółdzielni mieszkaniowych.

Marian Rusinowski

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu