Rozliczenie kosztów

28.08.2012 r.

ROZLICZENIA KOSZTÓW W NASZYCH BUDYNKACH

Regulacje prawne jakie w 2007 r. wprowadziła nowelizacja ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych, w zakresie rozliczania kosztów w poszczególnych nieruchomościach spółdzielczych, stanowią dla wielu ich mieszkańców istotną niewiadomą. Wielu z nich, w listach kierowanych do Zarządu żąda wyjaśnień co do ich poziomu i przyczyn, które je wywołują. Spróbujemy przybliżyć te które powstają
w obrębie pojedynczych nieruchomości.

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej, wykonując postanowienia Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zawarte w art. 4 pkt. 1 i pkt. 2, jest zobowiązany prowadzić odrębnie dla każdej nieruchomości:

1/ ewidencję oraz rozliczanie przychodów i kosztów eksploatacji wraz z kosztami utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni,

2/ ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego, która powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego poszczególnych nieruchomości.

USTALANIE KOSZTÓW EKSPLOATACJI i UTRZYMANIA NIERUCHOMOŚCI

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie definiuje, co to są koszty eksploatacji i koszty utrzymania nieruchomości. Oba te rodzaje kosztów są bez wątpienia związane
z nieruchomością i z tego względu do kosztów takich nie można zaliczyć niczego, co nie jest z tą nieruchomością związane bezpośrednio.

Spółdzielnia mieszkaniowa w odniesieniu do nieruchomości znajdujących się w jej zasobach występuje co najmniej w dwóch rolach – właściciela i zarządcy. Zarząd spółdzielni mieszkaniowej, zobowiązany jest również innymi licznymi uregulowaniami prawnymi do wypełniania obowiązków wynikających z przepisów dotyczących utrzymania budynków
i budowli znajdujących się w zasobach spółdzielni. Dla praktyki działania spółdzielni
w zakresie kształtowania kosztów nieruchomości istotne są przepisy:

● Ustawy Prawo Budowlane

● Ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzeniu ścieków

● Ustawy prawo energetyczne

● Ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach

● Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

1. Koszty eksploatacji nieruchomości obejmują:

a/ koszty konserwacji instalacji w nieruchomości

Nieruchomości budynkowe znajdujące się w zasobach spółdzielni powstawały w różnym okresie i wyposażone są w różne media. Standardowe instalacje w które są one u nas wyposażone to:

- instalacja wody zimnej i ciepłej oraz odprowadzania ścieków (tzw. kanalizacja),

- instalacja elektryczna,

- instalacja centralnego ogrzewania,

- instalacja gazowa,

- instalacja odgromowa,

- instalacja spalinowa i wentylacyjna,

- instalacja telefoniczna

- instalacja multimedialna (TV INTERNET)

Wszystkie wymienione instalacje mają do spełnienia określoną rolę w nieruchomości budynkowej. Utrzymanie instalacji w sprawności technicznej wymaga ponoszenia nakładów na ich bieżącą konserwację. Koszty konserwacji instalacji w nieruchomości są jednymi
z podstawowych kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości.

b/ koszty przeglądów technicznych i koszty usuwania niesprawności na nieruchomości wspólnie użytkowanej

Spółdzielnia mieszkaniowa na mocy ustawy – Prawo budowlane obowiązana jest utrzymywać nieruchomości w należytym stanie technicznym i estetycznym. W związku
z powyższym powstają w wyniku przeglądów technicznych budynku koszty usuwania nieprawidłowości na nieruchomości wspólnie użytkowanej, wykazanych podczas przeglądów. Koszty usuwania niesprawności instalacji i urządzeń w lokalach, ustalonych podczas przeglądów, ponoszą ich właściciele.

Spółdzielnia mieszkaniowa obowiązana jest do przeprowadzenia co najmniej raz
w roku okresowej kontroli:

- stanu technicznego elementów budynku i budowli oraz instalacji narażonych na szkodliwe
wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas  
użytkowania nieruchomości,

- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

- instalacji gazowej,

- przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

Ponadto raz na 5 lat, obowiązana jest do przeprowadzenia kontroli instalacji elektrycznej i piorunochronowej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień izolacji i aparatów.

Koszty przeglądów technicznych nieruchomości i koszty usuwania niesprawności na nieruchomości wspólnie użytkowanej ustalonych podczas przeglądów są kolejnymi kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości.

c/ koszty konserwacji wind i koszty dozoru technicznego

Występują one w budynkach wysokich , w których zainstalowano dźwigi osobowe.

2. Koszty utrzymania nieruchomości obejmują:

a/ koszty utrzymania porządku i czystości na nieruchomości wspólnie użytkowanej
i koszty utrzymania porządku wydzielonej działki gruntu, na której budynek jest posadowiony.

Wszystkie budynki wymagają bieżącej dbałości w zakresie utrzymania porządku
i czystości. Wynagrodzenie firm sprzątających (w tym koszty osobowe oraz koszty środków czystości i sprzętu do sprzątania) są kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości.

Budynki posadowione są na określonych prawnie działkach, o różnych wielkościach. Działki te w części znajdują się pod budynkiem, a w części stanowią otoczenie nieruchomości budynkowej. Jest to na ogół zieleń i chodniki. Utrzymanie zieleni i nawierzchni chodnikowej stanowi koszty utrzymania i eksploatacji nieruchomości.

b/ podatek od nieruchomości oraz opłata za użytkowanie wieczyste gruntu

Z posiadaniem lub użytkowaniem gruntu na którym posadowiona jest nieruchomość także łączą się koszty. Jest to koszt z tytułu podatku od nieruchomości, a dla gruntów będących w użytkowaniu wieczystym spółdzielni także opłata za użytkowanie wieczyste.
(w ŻSM taką formą objęte jest  100% gruntów).

Należy pamiętać, że podatek od nieruchomości i opłaty za nieruchomość, właściciele lokali wyodrębnionych wnoszą osobiście do właściciela gruntu (Urząd Miasta), a spółdzielnia wnosi opłatę za użytkowników lokali o statusie spółdzielczego lokatorskiego, bądź własnościowego prawa do lokalu.

c/ ubezpieczenie nieruchomości

W wielolokalowych nieruchomościach budynkowych właściciele lub użytkownicy mieszkań ubezpieczają we własnym zakresie mieszkania, które użytkują. Poza zakresem indywidualnego ubezpieczenia pozostaje nieruchomość wspólnie użytkowana w budynku. Koszt polisy ubezpieczenia budynku i nieruchomości wspólnej użytkowanej jest kosztem eksploatacji i utrzymania konkretnej nieruchomości budynkowej. Zakres ubezpieczenia określony jest w zawartej umowie. Koszt polisy ubezpieczeniowej wynika między innymi
z zakresu ubezpieczenia oraz z wartości nieruchomości.

3. Koszty mediów

By użytkować nieruchomość budynkową, do mieszkań w niej usytuowanych należy dostarczyć media, co rodzi kolejne koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Na szczęście istniejące dzisiaj narzędzia w postaci urządzeń pomiarowych, bądź  rozdzielających koszty na poszczególne  lokale pozwalają na przypisanie ich do każdego lokalu
w nieruchomości. Te koszty to:

a/ koszt energii elektrycznej dostarczanej do nieruchomości

Energia elektryczna wykorzystywana jest do oświetlenia nieruchomości wspólnie użytkowanej (klatki schodowe, korytarze w piwnicach, oświetlenie zewnętrzne nieruchomości, energia elektryczna do napędzania urządzeń technicznych w które wyposażony jest budynek jak windy, węzły cieplne itp.). Energia ta stanowi koszt konkretniej nieruchomości. Ze względu na oblicznikowanie każdej nieruchomości jest łatwa do zidentyfikowania.

b/ koszt gazu

Gaz jest powszechnym źródłem energii na potrzeby gospodarstw domowych
w zakresie zasilania kuchni i coraz rzadziej piecyków gazowych do podgrzewania wody. Powszechnie gaz jest dostarczany do lokali mieszkalnych poprzez gazomierze lokalowe, rozliczane na podstawie umów pomiędzy użytkownikiem lokalu a dostawcą gazu. Wówczas gaz w nieruchomości nie jest dla niej kosztem.

W tych budynkach, gdzie brak jest indywidualnych gazomierzy (w  ŻSM – to 16 obiektów ), a jedynie gazomierz zbiorczy dla całej nieruchomości, to koszty dostawy gazu oblicza się za pośrednictwem spółdzielni.

Tak rozliczany gaz także nie jest kosztem nieruchomości, o ile nie będzie jego użytkowania
w części nieruchomości wspólnej (np. w pralni).

c/ koszty wody i odprowadzanie ścieków

Są to na ogół koszty indywidualne lokali. Kosztem nieruchomości jest woda nierozliczająca się (tzw. „osierocona”) oraz woda przeznaczona na inne cele (podlewanie zieleni, uzupełnianie instalacji c.o.).

d/ koszty energii cieplnej i podgrzania wody

Są to koszty indywidualnie rozliczane na lokale w oparciu o funkcjonujące
w spółdzielni regulaminy rozliczeń. Także koszty energii przypisanej nieruchomości wspólnej (ogrzewanie klatek schodowych, suszarni itp.). Są one rozliczane poza systemem podzielników (u nas stanowią 30% dostarczanej energii cieplnej).

 

e/ koszty wywozu śmieci z nieruchomości

Są one kosztem eksploatacji i podlegają rozliczeniu z użytkownikami lokali. U nas są przypisane do ilości osób zamieszkujących w spółdzielczych lokalach.

-----------------

Wyszczególnione koszty eksploatacji i utrzymania budynków nie są niestety wszystkimi kosztami jakie ponoszą użytkownicy i właściciele z tytułu eksploatacji
i utrzymania nieruchomości w budynkach spółdzielczych.

Występują jeszcze koszty zarządu, koszty administracji, koszty utrzymania mienia wspólnego oraz koszty remontów, co postaramy się przedstawić w kolejnych publikacjach.

 

Zarząd ŻSM

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu