Walne zgromadzenie

08.05.2012 r.

WALNE ZGROMADZENIE ŻSM OBRADUJE

W bieżącym tygodniu obraduje w naszej spółdzielni Walne Zgromadzenie jej członków. Odbywa się ono zgodnie z zapisami ustawy spółdzielczej z 2007 r. i naszego statutu – w częściach (w br. trzy). To już kolejne czwarte Walne Zgromadzenie odbywane w ten sposób. Podstawowe zadania stojące przed WZ to ocena i przyjęcie sprawozdań Zarządu i Rady Nadzorczej z działań spółdzielni w 2011 r. oraz wyznaczenie kierunków funkcjonowania w roku bieżącym. Niniejszym przedstawiamy obszerne fragmenty wstępu do sprawozdania Zarządu Spółdzielni, które będzie oceniane przez uczestników WZ.

Miniony 2011 rok był kolejnym, 53-cim rokiem funkcjonowania  Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, powstałej w marcu 1958 roku. Był to kolejny rok wdrażania             do praktyki przepisów ustawodawstwa spółdzielczego, dla wielu spółdzielców niezrozumiałego, likwidującego towarzyszący spółdzielniom przez lata solidaryzm ekonomiczny. Był to kolejny rok światowego i europejskiego kryzysu ekonomicznego, który dotknął wiele krajów i ich systemy finansowe, w tym także nasze państwo. W naszym mieście skutki kryzysu potęguje upadek przemysłu , likwidacja miejsc pracy i zubożenie wielu spółdzielczych rodzin.

Ratowanie państwa, ratowanie zagrożonych interesów obywateli jest pierwszoplanowym wyzwaniem dla rządzących. Aby mu sprostać, trzeba nie tylko porozumieć się z obywatelem, ale także z szacunkiem i zaufaniem traktować jego inicjatywę, cenić aktywność  i ułatwiać wszelkimi sposobami działanie stowarzyszeń, fundacji oraz cieszyć się z dobrej kondycji spółdzielczości, bo to ona okazała się niezwykle odporna na kryzys, może dlatego, że od 150 lat celem jej działania jest dobro człowieka.

Spółdzielczość mieszkaniowa w ostatnich dwóch dekadach napotyka całą sferę  oddziaływania ze strony rządzących. Oddziaływanie to narusza w wielu miejscach polską konstytucję i interesy 3,5 mln  rodzin zamieszkujących w zasobach spółdzielczych. Tymczasem konstytucja stanowi, że  ludzie mogą się w różne formy organizować, w tym również  w spółdzielnie.

W 2011 roku podejmowano w Sejmie  próby dalszej ustawowej destabilizacji organizacji spółdzielczej, poprzez forsowanie kolejnych nowelizacji obydwu ustaw spółdzielczych. Dopiero Głos Ogólnopolskiego Forum Spółdzielczego  z 18 czerwca 2011 roku i poparcie         z międzynarodowych organizacji spółdzielczych i z Komisji Europejskiej spowodował odrzucenie  tych dyskryminujących spółdzielczość projektów.

Rok 2012 został ogłoszony Międzynarodowym Rokiem Spółdzielczości. Uznały to polskie władze. Liczymy, że będzie to rok stabilizacji ustawowej dla naszego ruchu, także stabilizacji w naszej spółdzielni. Działania, które w zamiarze autorów rozwiązań ustawowych miały doprowadzić do rozpadu spółdzielni mieszkaniowych i do powstania  samodzielnych wspólnot, nie znajdują u nas entuzjastów. W 2011 roku zostały u nas złożone i zrealizowane               32 wnioski o przekształcenie w odrębną własność. Pomimo zaistnienia przesłanek ustawowych w kilkunastu nieruchomościach, do utworzenia wspólnot mieszkaniowych,  działania takie nie są przez mieszkańców podejmowane. Podobnie jest z zainteresowaniem  uzyskania prawa własności do gruntu pod nieruchomością, przy 90 % bonifikacie udzielonej  przez gminę Żyrardów.  Przeprowadzona wiosną 2011 roku ankieta wykazała, że  jedynie kilkanaście procent (18,3%) naszych mieszkańców jest zainteresowane przekształceniem,           co spowodowało wstrzymanie  działań w tym zakresie.

W Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej do 31 grudnia 2011 roku przekształcenia prawa  do lokalu w odrębną własność dokonało 1652 użytkowników, z czego  1274 posiadaczy  praw lokatorskich i 378 z praw własnościowych. Przygotowania do przekształceń i ich przebieg nie mają już charakteru akcyjnego i odbywają się w normalnym trybie urzędowym.

Działalność organów  Spółdzielni prowadzona była  zgodnie z unormowaniami statutowymi, które zatwierdziliśmy przez Walne Zgromadzenie  oraz rejestrację w KRS              w 2010 roku i które są zbieżne z zapisami ustawy spółdzielczej.

Rok 2011 był kolejnym okresem wdrażania mechanizmów rozliczeniowych dla każdej nieruchomości oraz doskonalenia sprawozdawczości poszczególnych działalności i ich kosztów dla każdego z budynków.

Prowadziliśmy przy tym ciągłą edukację naszych członków, przybliżając im nowe mechanizmy rozliczeniowe, pozwalające zrozumieć i podejmować działania oszczędnościowe w swoich budynkach. Stworzony w 2011 roku 5-cio letni program  działań remontowych dla każdej nieruchomości, pozwolił zanalizować potrzeby w tym zakresie i pokazał rozziew  pomiędzy nimi a środkami dotychczas zgromadzonymi na ich realizację. Efektem było podjęcie przez Zarząd i Radę Nadzorczą decyzji o podniesieniu z dniem 01.02.2011  odpisu na fundusz remontowy o 0,50 zł/m2 p.u. Była to pierwsza od 10 lat podwyżka tego odpisu, która pozwala przyśpieszyć remontowe zaległości.

Z kolei analiza stanu naszej bazy członkowskiej wykazała, że na przestrzeni ostatnich kilku lat (po decyzji Trybunału Konstytucyjnego z 2005 roku o rozdzieleniu prawa do lokalu spółdzielczego od członkostwa) ubyło w naszej Spółdzielni blisko 10 % stanu członków.            W 8049 lokalach mieszkalnych i użytkowych członkostwo posiada i wnosi  zobowiązania statutowe 6209 osób. Grupa 840 użytkowników lokali nie posiada członkostwa,  z czego         788 nie przystąpiło do spółdzielni, zaś 52 zostało wykluczonych.

Powyższy fakt spowodował, że przez ostatnie lata następował spadek wpływów na działalność społeczno- wychowawczą, ponieważ odpis na nią pochodzi z lokali członków. By przerwać  powstawanie corocznego deficytu na tej działalności, z dniem 01.10.2011 decyzją Zarządu  i Rady Nadzorczej  został podwyższony o 0,04 zł/m2 p. u. przeznaczony na nie  odpis czynszowy.

Rok 2011 był zatem trudny dla finansów Spółdzielni. Trudności te były potęgowane kolejnym przyrostem zadłużenia  czynszowego, jaki następuje w naszej Spółdzielni po 2007 roku. Dług mieszkańców w stosunku do 2010 roku powiększył się o 13,8 % i osiągnął poziom 4,214 mln zł.

Przyczynami tego wzrostu są: pogłębiający się kryzys ekonomiczny odbijający się na dochodach naszych spółdzielczych rodzin, niski poziom pomocy dla mieszkańców z systemu dodatków mieszkaniowych oraz wieloletnie oczekiwania na realizację wyroków eksmisyjnych. O ile 10 lat temu roczna  pomoc mieszkańcom poprzez dodatki sięgała 1,8 mln zł przy naliczeniach czynszowych o 22 % niższych, o tyle w 2011 roku osiągnęła 0,666 mln zł (analogicznie do 2010 roku). To istotne różnice w ilości środków pomocowych.                      A przecież poziom zamożności naszych członków nie uległ poprawie, lecz raczej się obniżył. Ten spadek pomocy to wzrost rygoryzmu w przyznawaniu dodatków mieszkaniowych przez gminę i wynik ograniczeń wprowadzonych do systemu dodatków w naszym mieście.

I chociaż wskaźnik zadłużenia czynszowego (stosunek długu do naliczeń) wyniósł za rok 2011- 11,90 % i był wyższy od wskaźnika z roku poprzedniego, to przy wysokiej płynności finansowej i  spadającym ubytku majątku wywołanym przekształceniami praw do lokalu, nadal jesteśmy interesującym partnerem dla instytucji finansowych.

Obok uzyskanego wyniku finansowego rok 2011 przyniósł nam wiele znacznych dokonań do których należą:

  • Dobre wyniki naszych działań inwestycyjnych i modernizacyjnych prowadzonych             i zakończonych w 2011 roku, w tym:
  • Ø realizacja i zakończenie drugiego z trzech budynków (typu B1) o 19-tu  mieszkaniach w zespole na osiedlu Piękna,
  • Ø przeprowadzenie termomodernizacji (ocieplenia ścian osłonowych) trzech budynków- Centrum blok nr 2, Wschód blok nr 7, Żeromskiego blok nr 58,
  • Ø budowa hydroforni indywidualnych dla dwóch budynków wysokich (Wschód blok 13 i 14),
  • Ø modernizacja i rozbudowa wielu odcinków dróg osiedlowych, ciągów pieszych           i parkingowych.
    • Podjęcie decyzji o zmianę oprzyrządowania oraz o racjonalizacji systemu odczytów pomiarów zużycia wody w lokalach i budynkach, poprzez wprowadzenie nowego typu wodomierzy z nakładką radiową do zdalnego odczytu pomiaru i budowy systemu zdalnego odczytu. Realizacja zamiany mieści się w dotychczasowych kosztach cyklicznych wymian wodomierzy po 5-cio letnich okresach legalizacyjnych. W 2011 roku zainstalowano 6632 wodomierzy nowego typu.
    • Doprowadzenie poprzez negocjację z Prezydentem Miasta do włączenia elementów naszych dwóch budynków przy ul. Okrzei 8/14 i ul. Okrzei 16 do programu modernizacji tej ulicy ze środków pomocowych U.E. Dzięki temu skarpy i ciągi piesze przy lokalach usługowych tych budynków uzyskały nową strukturę, konstrukcję i nowoczesny wygląd. Prace te zakończone zostały w IV kwartale 2011 roku.
    • Zadłużenie w opłatach za mieszkania, którego ponowne narastanie towarzyszy obecnemu kryzysowi finansowemu w kraju, było uciążliwością dla naszej działalności. Stanowi to zatem przedmiot naszej  troski i zainteresowania ze strony Zarządu i Rady Nadzorczej. Obok ciągłej pracy komórki windykacyjnej w której podwojono w stosunku do okresu poprzedniego ilości przygotowanych monitów, wezwań i spraw sądowych, Rada Nadzorcza i Zarząd przeprowadzały cykliczne rozmowy z największymi dłużnikami, podejmowano uchwały w sprawie wykluczeń z członkostwa w przypadkach recydywy.

W 2011 roku zaległości w opłatach za lokale miało u nas średnio około 3000 osób,                co stanowi 44 % użytkowników lokali. W opłatach za czynsze było to około 2600 osób (tworząc dług 3,009 mln zł), zaś za wodę 4160 osób (tworząc dług 1,205 mln zł). W obydwu grupach dłużników około 21 % stanowili posiadacze prawa odrębnej własności do lokalu.           To grupa wymagająca nieco odrębnych działań, ze względu na jej szczególny status. Działania windykacyjne wobec dłużników z tej grupy muszą być prowadzone bez zbędnej zwłoki. Dlatego będziemy występowali do sądu z wnioskami o wpis zadłużenia na hipotekę lokalu w jego księdze wieczystej. Najbardziej istotną grupę dłużników stanowią użytkownicy lokali z ponad trzymiesięcznym zadłużeniem. Było ich w grupie zaległości za czynsz 428, a w grupie za wodę 889 i ciążyło na nich około 67,5 % całego długu. Natomiast w grupie zaległości powyżej 24 miesięcy w opłatach czynszowych, 50 rodzin tworzy  25 % długu na kwotę 759 tys. zł, zaś w opłatach za wodę 172 rodziny tworzą  35-cio % dług na kwotę 418 tys. zł. Ta ostatnia grupa dłużników to rodziny, które nie radzą sobie z obowiązkami płatniczymi za mieszkania spółdzielcze i powinny się dla niech znaleźć  mieszkania                 o niższym standardzie poza Spółdzielnią. Analiza porównawcza wyników                          zadłużenia w tych dwóch grupach do roku poprzedniego wykazuje znaczna poprawę, ponieważ wielkość zadłużenia w pierwszej zmniejszyła się o 13 %, pomimo  powiększenia się tej grupy dłużników o 12%, zaś grupa druga  (najbardziej zadłużonych) zmniejszyła się  o 32 %, a jej dług jest mniejszy o 20 % od długu podobnej grupy z 2010 roku. Świadczyć to może o pozytywnych skutkach działań windykacyjnych jakie są wobec nich prowadzone.                W 2011 roku wysłaliśmy do dłużników 3283 monitów przesądowych, skierowano  524 pozwy do sądu o zasądzenie należności, zaś do komornika skierowano 191 wniosków                  o egzekucję należności. Doprowadziliśmy do wykonania przez komornika 8-miu eksmisji           do lokali poza spółdzielnię. Problemem dla naszych działań jest brak lokali zastępczych             w mieście. Aktualnie na koniec 2011 roku mieliśmy 30 zasądzonych i niezrealizowanych eksmisji.

W tej sprawie dwukrotnie już występowaliśmy na drodze prawnej o odszkodowanie              od gminy, za niedostarczenie lokali socjalnych pod eksmisję. Ostatni nasz pozew o kwotę              65 tys. zł jest przedmiotem rozprawy  sądowej.

W 2011 roku podejmowaliśmy kolejne, nowe formy działań windykacyjnych: w tym wywieszanie informacji o zadłużeniu budynków i poszczególnych klatek, podjecie współpracy z  Biurem Odzyskiwania należności z Warszawy, co zaskutkowało jedną eksmisją oraz spłatą znacznego zadłużenia przez następnego z dłużników. Będziemy dalej poszukiwać nowych metod odzyskiwania należności i wprowadzać je do stosowania.

  • Działania techniczno- remontowe  prowadzone w Spółdzielni w 2011 roku szły          w kierunku utrzymania i poprawiania stanu technicznego budynków i ich otoczenia, przez co przyczyniły się do poprawy warunków zamieszkania naszych członków. Stwarzaliśmy jednocześnie warunki na równe szanse dla mieszkańców przy prowadzonej racjonalizacji dostaw mediów (woda i ciepło) i ich rozliczania dla każdej nieruchomości oddzielnie. Dzięki podniesieniu z dniem 01.02.2011                 odpisu na fundusz remontowy  ( o 0,50 zł/m2pow. użyt.) możliwe było rozszerzenie zakresu remontów o kolejne niezbędne  potrzeby. Możliwe stało się realizowanie szeregu prac w obrębie naszych osiedli przy modernizowaniu i usprawnianiu infrastruktury drogowej i parkingowej. W 2011 roku podjęliśmy przerwaną przekształceniami własnościowymi akcję dociepleń budynków, w efekcie czego ocieplono dwa budynki wysokie (Centrum bl.2 i Wschód bl.7), oraz bl.58 os. Żeromskiego. Prace realizowano ze środków kredytowych, których spłata obciąża mieszkańców ocieplonego budynku. W pozostałych działaniach remontowych, stosując zasady międzybudynkowych pożyczek środków na remonty realizowaliśmy zadania niezbędne dla poszczególnych budynków i ich otoczenia. I tak między innymi:
  • Ø przeprowadzono naprawy oraz malowanie elewacji balkonów i cokołów oraz wiatrołapów w trzech budynkach systemu WB-80 ( blok 1B, 2B, 3  osiedla Teklin),
  • Ø zabezpieczano budynki i poprawiano ich izolacyjność remontując pokrycia dachowe na 29 obiektach, wymieniając okna na klatkach schodowych w 13-u budynkach oraz wymianę stolarki naświetli z dotychczasowej na plastikową budynku 58 na osiedlu Żeromskiego (typu Czerskiego), realizując ocieplenie wiatrołapów i przebudowę daszków w 8-u budynkach P.D.M., spoinowano ściany w kilkunastu budynkach,
  • Ø przeprowadzono malowanie klatek schodowych w 4-ech budynkach,
  • Ø podnoszono bezpieczeństwo zamieszkiwania intensyfikując dozory, poprzez przegląd, kontrolę i naprawę  instalacji gazowej, spalinowej, wentylacyjnej, pomiary sprawności instalacji elektrycznych, odgromowych oraz dźwigowych,
  • Ø remontowano i modernizowano drogi osiedlowe i chodniki na wszystkich osiedlach, poszerzając ich dotychczasowe powierzchnie  i wymieniając stare nawierzchnie na nowe z kostki Bauma lub asfaltu. Wykonano  duży poszerzony plac parkingowy w centrum osiedla Kościuszki, zakończono wymianę nawierzchni na nową przy ul. Parkingowej, modernizowano instalację oświetleniową w części ulic wewnętrznych,
  • Ø wymieniano i uzupełniano elementy małej architektury  w tym sprzęt na placach zabaw, pergole śmietnikowe, śmietniczki itp.,
  • Ø w działaniach eksploatacyjnych usprawniliśmy współpracę z odbiorcami odpadów segregowanych (od ALMAX- u przejęła je grupa EKO- SERVICE  z Kutna), powiększyliśmy liczby pojemników dla tej grupy odpadów ustawiając je w dodatkowych miejscach. Doskonaliliśmy pracę firm obsługi osiedli w zakresie sprzątania i konserwacji.

 

 

Zarząd ŻSM

 

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu