Mieszkalnictwo

15.11.2011 r.

MIESZKALNICTWO PUBLICZNE, SPÓŁDZIELCZE
i SPOŁECZNE w POLSCE NA TLE EUROPY

            W III dekadzie października odbyła się w Warszawie konferencja organizowana przez europejską organizację CECODHAS (Fundacja mieszkalnictwa publicznego, spółdzielczego i społecznego) – największej reprezentacji spółdzielczości mieszkaniowej wobec Komisji Europejskiej i innych członków Unii. Współorganizatorem konferencji był Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP, którego członkiem jest ŻSM.

            Cele CECODHAS-u to przede wszystkim propagowanie idei społecznego budownictwa mieszkaniowego, obrona interesów i reprezentowanie organizacji członkowskich w niej zrzeszonych i wszystkich korzystających z mieszkań przez nie dostarczanych i zarządzanych, wobec wszelkich instytucji europejskich. Uznanie przez Unię Europejską roli społecznego mieszkalnictwa jest dla organizacji kluczowe.

A jest o co walczyć.

25% Europejczyków żyje w zasobach różnych form mieszkalnictwa społecznego, co oznacza, że jest to przeszło 100 mln. osób, bądź ponad 35 mln. wybudowanych i administrowanych mieszkań, z których ok. 25 mln. ma charakter lokatorski, a 10 mln. własnościowy. Jest to ogromny potencjał ludzki i ekonomiczny. A stosunek władz poszczególnych państw i władz europejskich do mieszkalnictwa społecznego od samego początku był niejednoznaczny. Dominujące w krajach o silnej tradycji socjaldemokratycznej tendencje budowy państwa opiekuńczego sprzyjały tworzeniu rozmaitych państwowych, regionalnych, lokalnych czy komunalnych instytucji budownictwa mieszkaniowego. Mogły to być również inspirowane przez te władze spółdzielnie, spółki mieszkaniowe o  mieszanym charakterze publiczno-prywatnym itp., zaś efektem ich działania były często, choć nie zawsze duże osiedla zamieszkane przez szybko pauperyzującą się ludność (głównie imigrantów) i tracące swoje pierwotne walory nowoczesności i dobrej jakości życia.

            W państwach prowadzących politykę liberalną, zwłaszcza realizujących twarde koncepcje tchacherystowskie,  jeśli wspierano budownictwo mieszkaniowe, to raczej prywatne, przez politykę kredytową, zwłaszcza kredytów hipotecznych. W tych krajach powstawały również spółdzielnie, ale także fundacje, stowarzyszenia, organizacje charytatywne i inne, których celem było dostarczenie mieszkań wszystkim tym, których nie było stać na wybudowanie własnego, czy wynajęcie od prywatnego właściciela.

            Z kolei w nowych państwach członkowskich UE dominowało, jako spuścizna poprzedniej epoki, bądź budownictwo o korzeniach komunalnych, bądź spółdzielczych.
W wielu przypadkach nie zdołało ono zaspokoić ogromnych potrzeb mieszkaniowych społeczeństw tych państw, zaś tworzące podwaliny gospodarki rynkowej rządy nie potrafiły najczęściej zdobyć się na jasne określenie sprawy mieszkalnictwa jako wchodzącej w zakres polityki społecznej i przez to wyłączonej ze ściśle rynkowej regulacji. Spółdzielnie, uznawane nieraz za relikt poprzedniego ustroju, nie cieszyły się i nadal nie cieszą przychylnością władz.

            Tymczasem podstawowym warunkiem zapewniającym prawidłowy rozwój społeczeństwa, zapobiegającym marginalizacji jednostek i grup społecznych jest zapewnienie wszystkim mieszkania w godziwych warunkach. Konieczne jest „uznanie prawa do godziwego domu dla każdego mieszkańca Europy i zrealizowanie tego prawa poprzez wspieranie programów i działań, które ułatwią te zadania przy zaufaniu
i współuczestniczeniu samych mieszkańców”
– stwierdza rezolucja Europejskiej Konferencji Mieszkalnictwa, jaką zorganizował CECODHAS w 1997 r. w Walencji.

 

A co u nas w kraju?

            Od szeregu lat obserwujemy w Polsce brak racjonalnej polityki mieszkaniowej i brak pomysłów na rozwiązanie problemów mieszkalnictwa społecznego. Dynamika wzrostu PKB nie przekłada się na wzrost środków przeznaczonych na wsparcie sektora mieszkaniowego, mieszkalnictwo nie jest beneficjentem osiąganych przez państwo dochodów. W roku 1992 6,1% wydatków budżetu państwa było kierowanych na wspomaganie mieszkalnictwa, w roku 2009 już tylko 0,4%. Zmianie również uległa struktura zasobów mieszkaniowych.

Przykładowo w 1990r. spółdzielnie mieszkaniowe były właścicielem 24,6% istniejących zasobów, zakłady pracy 13,1%, gminy posiadały 17,7 % a własność indywidualnych osób fizycznych stanowiło 44,6% ogółu zasobów.

Natomiast w roku 2009 spółdzielnie mieszkaniowe były właścicielem 19,4 % ogółu zasobów mieszkaniowych, gminy już 8%, zakłady pracy 1%, Skarb Państwa 0,4%, TBS 0,6% a osoby fizyczne 70,6%. Przy czym te 70% zasobów zostało rozłożone na własność wspólnot mieszkaniowych `14,9% i zasoby znajdujące się poza wspólnotami 55,7%.

            Przedstawione dane statystyczne potwierdzają więc ewidentny trend w zakresie mieszkalnictwa realizowany systematycznie od szeregu lat w kierunku mieszkalnictwa własnościowego a nie społecznego. W większości państw europejskich udział mieszkań własnościowych planuje się na poziomie 40÷55%. Pozostały odsetek stanowią mieszkania społeczne realizowane w różnej formie przez spółki komunalne, spółki samorządowe, stowarzyszenia kościelne i spółdzielnie mieszkaniowe.

 

W jakim kierunku powinniśmy zmierzać?

             W Polsce realizowane jest hasło głoszące że mieszkanie jest towarem. Nasi decydenci założyli, że dostępność do własnego „dachu nad głową” dla polskich obywateli możliwa jest do realizowania wyłącznie przez reguły czysto rynkowe.

            Takie założenie budzi wątpliwość, gdy się ma świadomość, że luka mieszkaniowa
w Polsce wynosi ok. 1,5 mln. mieszkań, a na 1000 mieszkańców przypada 345 mieszkań. Większość specjalistów mieszkalnictwa stwierdza, że stosowane rozwiązania krajowe nie zezwalają na rozwiązanie problemu mieszkaniowego w ramach wolnego rynku, bez aktywnej roli państwa. W Polsce nie ma bowiem aktywnego rynku mieszkaniowego, gdyż rocznie oddawanych jest ok. 40 tys. nowowybudowanych mieszkań. Jednakże to nie rozwiązuje problemu, gdyż mieszkania nowowybudowane ze względów cenowych nie znajdują nabywców, zwłaszcza z grupy osób bezpośrednio potrzebujących, a mimo wszystko ceny lokali nie spadają.

            W Polsce nie działają więc w zakresie mieszkalnictwa reguły rynku, gdyż brak popytu nie skutkuje spadkiem ceny towaru. Państwo nie może więc ignorować problemu mieszkaniowego i stać z boku, tylko powinno zastosować instrumenty umożliwiające posiadanie „polskiej rodzinie” dachu nad głową”. Przy czym pojęcie „dachu nad głową” oznacza, że zabezpieczenie potrzeby mieszkaniowej nie powinno być równoznaczne
z własnością lokalu w sensie prawnym. Naturalnym jest, że powinna być dostępna jak największa paleta zaspokajania potrzeb mieszkaniowych o różnym standardzie i różnej formie własności. Powinien funkcjonować najem, własnościowe prawo do lokalu, lokatorskie prawo do lokalu oraz prawo własności, tak aby obywatel mógł sobie wybrać, która forma posiadania lokalu odpowiada jego potrzebom i możliwościom ekonomicznym. Dlatego zasadnym wydaje się utrzymanie zarówno lokatorskiego prawa do lokalu, jak i wprowadzenie własnościowego prawa jako prawa rzeczowego ograniczonego, gdyż tylko takie rozwiązania dają szansę budowania wystarczającej liczby lokali o różnym statusie.

            Zarówno Konstytucja RP, jak i kodeks cywilny dopuszczają obydwie formy zaspakajania potrzeb mieszkaniowych tj. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i prawo odrębnej własności, co zostało potwierdzone wyrokiem TK. Rolą państwa jest dostarczanie lokali osobom potrzebującym na warunkach dla nich przystępnych. Taką rolę może spełniać spółdzielczość mieszkaniowa, gdyż jest podmiotem historycznie sprawdzonym
w realizowaniu tych zadań.

Ponadto wszystkie badania zarówno Instytutu Mieszkalnictwa jak i GUS wskazują, że spółdzielczość mieszkaniowa buduje najtaniej, koszty utrzymania lokali spółdzielczych ma najniższe a zasoby spółdzielcze wyróżniają się pozytywnie pod względem estetycznym.

            Dlatego Nowy Rządzie, Panie Premierze, do dzieła. Można bowiem przeżyć chwilowo bez pracy. Przeżyć bez pracy i bez mieszkania jest zdecydowanie gorzej. Utrzymywanie bądź pogłębianie tego stanu będzie tworzyło rzesze kolejnych „oburzonych”. Oburzonych na bezradność rządzących i na  brak woli rozwiązania problemu mieszkaniowego. A problem mieszkaniowy w Polsce nie zostanie rozwiązany dopóty, dopóki nie zostaną przyjęte przez państwo instrumenty prawne umożliwiające współfinansowanie części kosztów budowy lokali mieszkalnych osobom najbardziej potrzebującym.

Marian Rusinowski

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu