Nasze działania 2010

NASZE DZIAŁANIA w 2010 r.

Rada Nadzorcza na swoim marcowym posiedzeniu przyjęła projekt sprawozdania Zarządu Spółdzielni z jej działalności w 2010 r. Sprawozdanie Zarządu łącznie ze sprawozdaniem Rady Nadzorczej i informacją o działaniach prorozwojowych spółdzielni w minionym roku będą prezentowane i oceniane na Walnym Zgromadzeniu członków, które odbędzie się w II kw br. Dzisiaj przedstawiamy prolog sprawozdania, ujmujący uwarunkowania społeczno-ekonomiczne w jakich przyszło nam działać w 2010 r.

Rok 2010 był 52 rokiem funkcjonowania Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej założonej wiosną 1958r. Był to rok dalszego wdrażania do praktyki przepisów ustawodawstwa spółdzielczego, którego niespójność prawną wytykają eksperci i praktycy problematyki spółdzielczej. Wykazuje je także codzienna rzeczywistość, kiedy przepisy te stosujemy w działaniach. Budzi ona zdziwienie naszych członków, dla których w wielu momentach jest niezrozumiała.

To dlatego ruch spółdzielczy w kraju podjął w I półroczu 2010 inicjatywę
i przygotował obywatelski projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wychodzący naprzeciw oczekiwaniom środowiska spółdzielczego i uwzględniający zakwestionowane przez Trybunał Konstytucyjny zapisy dot. mechanizmów przekształceń. Chociaż projekt obywatelski ustawy poparło 165 tys. obywateli to Sejm głosami antyspółdzielczej koalicji (PO i części PiS) odrzucił go w pierwszym czytaniu, nie dając szans na jakiekolwiek procedowanie. Funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowej przeszkadza bowiem branży developerskiej i korporacjom zarządców nieruchomości wspieranym przez rządzących,               a także ideologom z innych ugrupowań, którzy doszukują się w ruchu spółdzielczym lewicowych korzeni.

Tymczasem unormowania prawne dot. spółdzielni mieszkaniowych w kraju, są przejawem dyskryminacji i narzucają rozwiązanie nie występujące w innych branżach spółdzielczych, spółkach czy podmiotach prowadzących zbliżoną działalność gospodarczą. Dotyczy to sposobu funkcjonowania i obradowania organów uchwałodawczych spółdzielni, ordynacji wyborczej ich organów nadzorczych, sposobu sprawowania kontroli nad spółdzielniami.  Działania te, które w zamiarze autorów rozwiązań ustawowych miały doprowadzić do rozpadu spółdzielni mieszkaniowych i powstania samodzielnych wspólnot, nie znajdują ani w kraju, ani u nas entuzjastów.

W Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej do 31 grudnia 2010r. przekształcenia prawa do lokalu w odrębną własność dokonało 1630 użytkowników lokali, przy czym w 2010r. zrobiło to 115-tu. O ile w pierwszych trzech latach grupa przekształcająca prawo do lokalu dysponowała głównie prawem lokatorskim i wykorzystywała mechanizm „taniego” przekształcenia, o tyle w 2010r. prawie cała grupa przekształcająca prawo to byli posiadacze praw własnościowych. Obok akcji przekształceń, którą uruchomiła nowelizacja ustawy spółdzielczej z dnia 14 czerwca 2007r., wdrożyliśmy pozostałe zmiany jakie ta ustawa wprowadziła. W 2010 roku odbyliśmy dwa Walne Zgromadzenia członków w procedurze wynikłej z zapisów ustawy (w trzech częściach). Pierwsze w m-cu marcu poświęcone zmianom statutowym, dostosowującym ordynację wyborczą do Rady Nadzorczej zgodnie
z interpretacją ustawy (wybór całej RN jednorazowo na 3 letnią kadencję), drugie Walne Zgromadzenie w  m-cu czerwcu mające charakter sprawozdawczy i wyborczy.

Ponieważ zmiany  ustawowe z 2007r. zlikwidowały solidaryzm ekonomiczny
w spółdzielniach i wprowadziły zróżnicowanie kosztów eksploatacji w poszczególnych nieruchomościach, to rok 2010 był kolejnym okresem wdrażania tych mechanizmów                     i doskonalenia sprawozdawczości poszczególnych działalności dla każdego z budynków. Dzisiaj mechanizm zmiennej stawki eksploatacyjnej każdej nieruchomości, uwzględniającej plan działań bieżących i wynik roku poprzedniego stał się oczywisty dla większości naszych członków i jest przez nich przyjmowany ze zrozumieniem. Jest też sygnałem, by podejmować w swoich budynkach działania oszczędnościowe.

W roku 2010, podjęliśmy również, po dwuletnim okresie przygotowawczym stworzenie       5-cio letniego programu działań remontowych dla każdej nieruchomości. Lata zaniechań remontowych wywołanych oddziaływaniem sytuacji ekonomicznej członków, doprowadziły do coraz większych zaległości remontowych i powstania luki remontowej nie uwzględniającej wymagań Prawa Budowlanego. Pokazanie potrzeb remontowych każdej nieruchomości             i nakładów jakie są niezbędne w zestawieniu z bilansem środków już wydatkowanych uzmysłowia naszym członkom skalę potrzeb i nakładów jakie należy ponieść.

W ocenie tego opracowania w m-cu wrześniu 2010r. podjęta została decyzja
o podniesieniu od 1 lutego 2011r. odpisu na fundusz remontowy o 0,50 zł/m2 pow. uż. To pierwsza od 10 lat podwyżka odpisu na ten fundusz, która pozwoli przyspieszyć usuwanie remontowych zaległości.

Z powyższych względów rok 2010 był trudny dla finansów Spółdzielni.
W kolejnym już roku, po spadku z 2007r. wzrosło zadłużenie w opłatach za lokale. Dług mieszkańców w stosunku do 2009r. powiększył się o 15,5% i osiągnął poziom 3,701 mln zł. Przyczynami tego wzrostu są: pogłębiający się kryzys ekonomiczny odbijający się na dochodach naszych spółdzielczych rodzin, obniżanie skali pomocy dla mieszkańców z systemu dodatków mieszkaniowych oraz wieloletnie oczekiwania na realizację wyroków eksmisyjnych. O ile dziesięć lat temu pomoc dla mieszkańców poprzez dodatki mieszkaniowe sięgała 1,8 mln zł to w 2010r. było ich jedynie 0,664 mln zł. To istotne różnice w ilości środków pomocnych. A przecież poziom zamożności naszych członków nie uległ w ostatnich latach poprawie lecz raczej się obniżył. Ten spadek pomocy to wzrost rygoryzmu w przyznawaniu dodatków mieszkaniowych przez gminę i wynik ograniczeń wprowadzonych do systemu dodatków w naszym mieście.

I chociaż wskaźnik naszego zadłużenia czynszowego (stosunek długu do naliczeń) wyniósł za rok 2010 – 11,01% i był wyższy od wskaźnika z okresu poprzedniego, to przy wysokiej płynności finansowej i malejącym ubytku majątku, wywołanym przekształceniami praw do lokali nadal jesteśmy interesującym partnerem dla instytucji finansowych.

Obok uzyskanego wyniku, rok 2010 przyniósł nam wiele znaczących dokonań, do których należą:

  • · Działania związane z przekształceniami prawa do lokali w prawo odrębnej własności. Z formy akcyjnej przeszliśmy do bieżących działań urzędniczych w tym zakresie. W 2010r. podpisano 115 aktów przekształcenia, co daje łącznie 1630 lokali z odrębną własnością.
  • · Doprowadzenie, po ośmioletnich staraniach, do uchwalenia przez Radę Gminy w m-cu październiku 2010r. 90-cio procentowej bonifikaty w opłatach przy przekształceniu prawa wieczystego użytkowania gruntu związanego z nieruchomościami spółdzielczymi w prawo własności. Trwająca akcja informacyjna wśród mieszkańców zadecyduje, czy mieszkańcy zechcą skorzystać z tej decyzji Rady Miasta i zgodzą się na sfinansowanie przekształcenia, czy nie. W następnej kolejności będą podejmowane dalsze działania prawne dla sfinalizowania przekształceń wszędzie tam, gdzie będzie na to pełna zgoda mieszkańców.
  • · Dobre wyniki naszych działań inwestycyjnych oraz modernizacyjnych prowadzonych i zakończonych w 2010r. w tym:

Ø realizacja i zakończenie pierwszego z trzech budynków (typu A-1) w zespole na os. Piękna o 16-stu lokalach mieszkalnych. Budynek zrealizowano w terminie umownym. W dniu 27.09.2010r. ŻSM uzyskała decyzję na jego użytkowanie,

Ø rozpoczęcie realizacji drugiego budynku (typu B1) w tym zespole o 19-stu lokalach mieszkalnych. Jego zakończenie jest przewidywane  na 31.07.2011 rok,

Ø realizacja i zakończenie budowy pawilonu handlowo-usługowego przy Administracji os. Wschód  o 9-ciu lokalach. Obiekt zrealizowano w terminie do 31.07.2010 roku. W dniu 01.09.2010 ŻSM uzyskała decyzję na jego użytkowanie.

Ø zrealizowanie na terenie bazy warsztatowej (ul. Okrzei 56) w rejonie ul. Ks. Brzóski zespołu garażowego składającego się z 48 szt. garaży blaszanych i przeznaczenie go do najmu dla naszych mieszkańców z tego rejonu. Garaże zrealizowano w terminie umownym  do 15.12.2010 roku,

Ø modernizacja i estetyzacja elewacji oraz płyt balkonowych na trzech budynkach zrealizowanych w systemie WB-80.

  • · Zadłużenie w opłatach za mieszkania było niewątpliwą uciążliwością 
    w prowadzonej działalności, stanowiło więc przedmiot naszej troski
    i zainteresowania. Obok ciągłej pracy komórki windykacyjnej zarówno Zarząd Spółdzielni jaki i Rada Nadzorcza przeprowadzały cykliczne rozmowy z największymi dłużnikami, podejmowano uchwały w sprawach wykluczeń z członkostwa spółdzielni w przypadkach recydywy. W 2010r. zaległości w opłatach za lokale miało u nas średnio około 3000 osób, co stanowi 44% mieszkańców. W  opłatach za czynsze było to około 2480 osób, zaś za wodę około 3750, przy czym w obydwu tych grupach posiadacze prawa odrębnej własności do lokalu stanowią średnio około 22%. To nowy problem, gdyż ze względu na szczególny status tej grupy lokali windykacje czynszowe wobec nich muszą być prowadzone bez zbędnej zwłoki. Najbardziej istotną grupę dłużników stanowią użytkownicy lokali z ponad trzymiesięcznymi zadłużeniami. Było ich w grupie zaległości za czynsz 374, a w grupie za wodę 793 i ciążyło na nich około 77% całego długu. Natomiast w grupie zaległości powyżej 24-miesiecy, w opłatach czynszowych 66 rodzin tworzy 38% długu na kwotę 1.005 mln zł, zaś w opłatach za wodę 169 rodzin tworzy 37% długu na kwotę 406 tys. zł. Ta ostatnia grupa dłużników to rodziny, które nie radzą sobie
    z obowiązkami płatniczymi za mieszkanie spółdzielcze i winny się dla nich znaleźć mieszkania o niższym standardzie poza Spółdzielnią. Tyle, że mieszkań na cele socjalne i zastępcze jest w naszym mieście za mało. Aktualnie na 40 wyroków eksmisyjnych przekazanych do gminy, uzyskaliśmy w 2009r. 6 lokali, do których wykonywane będą eksmisje. W 2010r. wskutek działań prawnych przyznano nam od gminy kwotę 43 tys. zł. odszkodowań za niedostarczenie lokali na cele socjalne. Działania takie będziemy kontynuować, gdy zaistnieje taka potrzeba. Należy jednocześnie stwierdzić, że procedura działań eksmisyjnych prowadzonych przez komornika do lokali przekazanych przez gminę jest zbyt długa, co wywołuje reakcje gminy i opory przy przekazywaniu kolejnych lokali dla naszych byłych członków.
  • · Działania techniczno-remontowe prowadzone w spółdzielni w 2010r. szły w kierunku poprawy warunków zamieszkiwania naszych członków
    i wyrównywania ich szans przy prowadzonej racjonalizacji dostaw mediów (woda i ciepło) i ich rozliczania dla każdej nieruchomości oddzielnie. Ich rozmach był ograniczony zbyt małymi środkami jakimi dysponujemy na funduszu remontowym. Ostatnia podwyżka stawki remontowej, która w międzyczasie została rozdzielona na część dot. konserwacji, funduszu budynkowego i funduszu nieruchomości wspólnych miała miejsce w 2000r. Ustanie dopływu środków do funduszu z przekształceń praw do lokali, jakie miało miejsce po sierpniu 2007r., przekazywanie części środków z funduszu budynkowego na spłatę rat kredytu termomodernizacyjnego w 49-ciu budynkach, w których takie działania przeprowadzono, obniżyło o ponad 30% skalę środków od tych jakimi dysponowaliśmy w latach 2004-2007. Ta sytuacja finansowa oraz uwarunkowania prawne związane z pojawieniem się w kolejnych budynkach lokali z prawem odrębnej własności zatrzymało nasze działania ociepleniowe. W 2011r. podejmujemy takie działania, gdyż oczekują tego od nas mieszkańcy wielu budynków, sygnalizując o tym w swoich wystąpieniach. W pozostałych działaniach remontowych, stosując zasadę międzybudynkowych pożyczek środków na remonty realizowaliśmy działania niezbędne dla danych budynków i ich otoczenia. I tak:

Ø przeprowadzono naprawy oraz malowanie elewacji balkonów i cokołów, oraz wiatrołapów w trzech budynkach os. Teklin (bl.4, 5 i 6),

Ø zabezpieczono budynki i poprawiano ich izolacyjność remontując pokrycia dachowe na 11 blokach, wymieniając okna na klatkach schodowych i w pomieszczeniach suszarni w 15-tu budynkach, wymieniając drzwi w wiatrołapach w 7-u budynkach i uszczelniając spoiny ścian w budynkach nieocieplonych,

Ø malowano klatki schodowe w 16-tu budynkach,

Ø podnoszono bezpieczeństwo zamieszkiwania intensyfikując dozory, poprzez przegląd i naprawę instalacji gazowych, spalinowych, wentylacyjnych, elektrycznych, odgromowych i dźwigowych,

Ø remontowano drogi osiedlowe i chodniki na wszystkich osiedlach dokonując modernizacji ich nawierzchni (kostka Bauma, asfalt). Wykonano duży plac parkingowy przy bl.23b os. Wschód, zrealizowano trzy nowe zatoki postojowe na os. Teklin, instalowano pergole śmietnikowe, wymieniano sprzęt na placach zabaw.

  • · W działaniach eksploatacyjnych usprawniliśmy współpracę z dostawcami mediów do naszych budynków. Wprowadziliśmy w oparciu o nowego odbiorcę odpadów stałych (firma ALMAX) segregację odpadów, rozwijając jej zakres.

 

 

 

Zarząd ŻSM

 

 

 

 

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu