Kosztowny Przeżytek

12.04.2011 r.

KIEDY ZNIKNIE KOSZTOWNY PRZEŻYTEK JAKIM JEST UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

Sejm pracuje nad zmianą ustawy o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości. Objęłoby ono wszystkich bez wyjątku, bez potrzeby gromadzenia wielu dokumentów i angażowania biur notarialnych. Decyzje organów właścicielskich (starosta, prezydent miasta, wójt gminy) będą podstawą wpisu zmian własnościowych w księdze wieczystej. Wydaje się, że to dobre rozwiązanie, które w kontekście dzisiejszych wahań i oporów powodujących brak decyzji mieszkańców
o przekształceniu, pozwoli rozwiązać problem bez emocji.

Sejm w dniu 04 marca br. po I-szym czytaniu, skierował projekt ustawy do opracowania w trzech komisjach sejmowych: Infrastruktury, Samorządu Terytorialnego oraz Sprawiedliwości.

Celem ustawy jest:

- zdynamizowanie zmian w zakresie przekształcenia prawa wieczystego użytkowania
w prawo własności poprzez wprowadzenie racjonalnej i odpłatnej, powszechnej formy uwłaszczenia wieczystych użytkowników,

- wyeliminowania w przyszłości możliwości ustanawiania prawa wieczystego użytkowania i docelowego wprowadzania nowej instytucji prawa rzeczowego w postaci prawa zabudowy.

Instytucja użytkowania wieczystego została wprowadzona do polskiego prawa ustawą z 14 lipca 1961 r. (o gospodarce terenami w miastach i osiedlach).

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, usytuowanym między własnością
a ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Może ono być ustanowione na rzecz osób fizycznych lub prawnych na gruntach należących do Skarbu Państwa, oraz od 27 maja 1990 r. – na gruntach jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Użytkowanie wieczyste określa między innymi okres użytkowania (od 40 do 99 lat, z możliwością przedłużenia) oraz sposób korzystania z gruntu.

Użytkowanie wieczyste jest wytworem epoki realnego socjalizmu, dostosowanym w zasadniczych rozwiązaniach do założeń ówczesnego ustroju z prymatem własności państwowej.

Odgrywało ono istotną rolę quasi własności dla osób fizycznych i innych niż państwowe osób prawnych w okresie, kiedy nie istniała możliwość nabywania gruntów państwowych na własność.  To ostatnie stało się możliwe od 05 grudnia 1990 r.

W okresie ostatniego dwudziestolecia zasadność utrzymywania tej instytucji była przedmiotem licznych kontrowersji w doktrynie i w praktyce, na co zwrócił uwagę
w uzasadnieniu wyroku z 26 stycznia 2010 r. Trybunał Konstytucyjny. Wskazuje to prawo jako hybrydalny twór, który nie odpowiada wymaganiom jakie od strony systemowej stawia Konstytucja RP prawom rzeczowym.

Ile to będzie kosztować?

Istniejące w dniu wejścia ustawy w życie prawo wieczystego użytkowania, ulegnie przekształceniu z mocy prawa w prawo własności nieruchomości na rzecz dotychczasowego wieczystego użytkownika. To powinien stwierdzić (deklaratywnie) decyzją starosta – w przypadku nieruchomości Skarbu Państwa lub wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio, w przypadku nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego. Decyzja tych organów będzie podstawą wpisu zmian własnościowych w księdze wieczystej.

Nie będzie możliwa aktualizacja przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego obowiązujących w dacie wejścia w życie ustawy opłat rocznych. Pozostanie jedynie możliwość ich obniżenia, na wniosek uwłaszczonego dotychczasowego wieczystego użytkownika, w przypadku obniżki wartości nieruchomości po 2011 r., określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Opłata z tytułu przekształcenia wieczystego użytkowania we własność będzie równa sumie opłat rocznych, wynikających z umowy lub decyzji ustanawiającej wieczyste użytkowanie, za okres do którego miało ono trwać.

Opłata ta będzie wnoszona w ratach rocznych obliczanych stosownie do czasu trwania danego wieczystego użytkowania.

Osoba fizyczna, będąca w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy użytkownikiem wieczystym nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami a także osoba fizyczna i prawna będąca właścicielem lokali, których udział
w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, w tym spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielem lub współwłaścicielem budynków mieszkalnych oraz garaży, może zgłosić w terminie do 31 grudnia 2012 r. wniosek o ustalenie opłaty, o której mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Na poczet ceny nieruchomości zalicza się wówczas kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną na dzień zgłoszenia wniosku przez osobę uprawnioną.

Wówczas tak ustaloną opłatę rozkłada się na wniosek użytkownika wieczystego na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat. Chyba, że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat.

Nieuiszczona część opłaty rozłożonej na raty, podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

Dla każdego sposobu ustalenia opłaty organ właściwy do wydania decyzji może udzielić  bonifikaty od opłaty w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność

1/ Skarbu Państwa – na podstawie zarządzenia wojewody,

2/ Jednostek Samorządu Terytorialnego – na podstawie uchwały właściwej rady lub sejmiku.

Nieuiszczona część opłaty, rozłożona na raty podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości, objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności. W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Podstawą wpisu do hipoteki jest ostateczna decyzja w sprawie ustalenia opłaty za przekształcenie prawa wieczystego użytkowania we własność.

Wnioskodawcy przedłożonego projektu ustawy twierdzą, że zachowuje on konstytucyjność rozwiązania, albowiem uwzględnia wskazania Trybunału Konstytucyjnego zawarte w dniu orzeczonym wyrokiem. Stwierdził on że:

- po pierwsze

„samodzielności finansowej gmin, podobnie jak przysługującego im prawa własności nie można absolutyzować”

- po drugie

„gminy muszą się liczyć z ograniczaniem przyznanych im praw majątkowych między innymi dlatego, że ich własność wywodzi się z własności państwowej, która stanowi pokrycie finansowe dla ogółu reform, nie tylko reformy administracji publicznej.

Zaproponowana zmiana uwłaszczenia ma zatem mocne poparcie w przywołanych tezach i standardach konstytucyjnych.

------------------

Tyle uzasadnienia autorów, którzy sami przyznają w nim, że z tej ustawy nie wyłaniają się szczególni beneficjenci korzystający z profitów uwłaszczenia, tak jak to miało miejsce przy ogromnych przedsięwzięciach uwłaszczeniowych dot. własności lokali, w szczególności te dotyczące własności spółdzielczej, o kontrowersyjnych i niekonstytucyjnych w części zapisach naruszających własność prywatną spółdzielni mieszkaniowych (szkoda, że tak późno to stwierdzono).

Jest natomiast w tej ustawie jakościowa i systemowa zmiana i wprowadzanie porządkujących unormowań prawnych. Ustawa ma wejść w życie od 09 sierpnia 2011 r.

 

Ps. Zastanawialiśmy się w grupie specjalistów spółdzielczych nad tą nową jakością ustawy oraz nowym mechanizmem przekształcania i próbowaliśmy sobie odpowiedzieć na kilka następujących pytań.:

- Czy w sytuacji budynków wielorodzinnych prawo własności gruntu będzie ustalane dla właścicieli z udziałem cząstkowym indywidualnie, czy tak jak obecnie dla użytkowników całej powierzchni mieszkalnej?

Bo to bardzo ważne i nie hamowało by przekształceń w przypadku wahań i oporów poszczególnych właścicieli. A to dzisiaj zatrzymuje całą akcję i czyni ją niemożliwą do zrealizowania.

- Czy pod nowym prawem, gminy zechcą udzielać bonifikaty dla wnioskodawców na dzisiejszym poziomie (u nas w mieście 90%) dla wszystkich użytkowników, w tym właścicieli?

- Czy zapisy projektu ustawy są na pewno konstytucyjne i wejdą w życie?

- Czy za powszechną własnością gruntów pod nieruchomościami nie pojawi się podatek katastralny dla wszystkich właścicieli, gdyż prace nad nim trwają od dawna?

Stąd nasza ocena, że dzisiejsze warunki przekształcenia, proponowane pod rządami starych ustaw wydają się korzystniejsze.

 

Zarząd ŻSM

Ps. W tekście wykorzystano zapisy uzasadnienia
projektu ustawy sformułowanego przez autorów

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu