26.03.2019 r.

UWŁASZCZENIE GRUNTU POD BUDYNKAMI SPÓŁDZIELNI NIE DLA KAŻDEGO I NIE JEDNAKOWO. PODOBNIE Z OPŁATĄ PRZEKSZTAŁCENIOWĄ

            Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, to jedna z tzw. „ustaw godnościowych” , dających obywatelom mieszkającym w budynkach wielorodzinnych prawo do posiadania własności skrawka „polskiej ziemi” pod budynkiem w którym zamieszkują. Okazuje się, że nie jest to takie oczywiste i nie dla wszystkich jednakowe.

            Ustawa zakłada, że od 1 stycznia 2019 r. znika instytucja wieczystego użytkowania gruntu pod budynkiem wielorodzinnym, która zamienia się w prawo własności gruntu przynależne odrębnym właścicielom lokali i spółdzielni w tym budynku. Użytkownicy (u nas w spółdzielni) ze spółdzielczymi prawami do lokalu (lokatorskim i własnościowym) uzyskują to samo wspólne prawo do reszty (liczonej udziałami) działki przynależnej do budynku.

            Ustawa zakłada, że samorządy lokalne gmin (Rada Miasta) podejmą decyzję
o poziomie udzielonej bonifikaty przy wnoszeniu jednorazowej opłaty przekształceniowej
i operacja zacznie być realizowana.

            U nas w Żyrardowie Rada Miasta podjęła w miesiącu marcu br. uchwałę
o ustanowieniu 60%-owej bonifikaty dla tego typu przekształceń – jeżeli decyzja o wniesieniu całej opłaty w pierwszym roku będzie podjęta przez odrębnego właściciela lub „zbiorowego właściciela” w grupie lokali spółdzielczych.

Ustawa zakłada, że opłata przekształceniowa z tego tytułu ma być wniesiona do gminy przez wszystkich do 29 lutego 2020 r., po otrzymaniu od gminy pisemnego potwierdzenia, że są właścicielami gruntów.

            Ponieważ zgodnie z ustawą, z dniem 1 stycznia 2019 r. użytkownicy gruntów stali się ich właścicielami, zaś jedynym obowiązkiem wobec gminy jest zapłacenie w podanym terminie opłaty przekształceniowej – to oczywistym wydaje się, że są z innych opłat zwolnieni.

            Okazuje się , że nie. Od użytkowników lokali z prawem własności do działki, wymaga się by do końca marca br. zapłacili opłatę roczną za wieczyste użytkowanie, którego ponoć od 1 stycznia br. już nie ma.

Nie wnoszą jej jedynie ci użytkownicy, którzy wystąpili do urzędu i dostali zaświadczenie
o własności. Ci którzy nie mają – płacą. Tak jest w wielu miastach w Polsce. Zobaczymy co będzie u nas w Żyrardowie.

Ustawa w art. 14, zawiera zapis, że zgodnie z jego treścią, do przekształceń stosuje się przepisy o pomocy publicznej. Przepisy te dotyczą przede wszystkim udziałów lokali użytkowych i komercyjnych położonych w nieruchomościach mieszkalnych. Różnica pomiędzy opłatą przekształceniową wnoszoną przez 20 lat, a wartością rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej jest pomocą publiczną, którą należy zwrócić w formie dopłaty w przypadku przekroczenia przez przedsiębiorcę (spółdzielnię mieszkaniową) limitu pomocy de minimis. Przekroczenie limitu pomocy następuje już po uwłaszczeniu jednego – dwu budynków. Sprawa dotyczy większości osiedli powstałych w kraju przed 2000 rokiem.

            W tych budynkach od chwili ich powstania, znajdują się będące własnością spółdzielni sklepy, lokale użytkowe, itp. Budynków tych nie można przebudować, czy wyburzyć.

            Wartość udziałów w gruncie przypadających na takie pojedyncze lokale, to setki tysięcy, a nawet miliony złotych.

            Lokale takie znajdują się w ogólnej puli zasobów wielu spółdzielni, które powstały przed wielu laty i nie zostały wyodrębnione jako osobne lokale w danej nieruchomości –
w związku z czym, pomimo nowelizacji Ustawy o gospodarce nieruchomościami z 2007 r.
z braku podstawy prawnej są nadal obciążane stawką 1 proc. za użytkowanie wieczyste. Dopłata z tytułu pomocy publicznej wyniesie 80% wartości rynkowej udziału w gruncie (całość pomniejszona o 20 opłat rocznych po 1 %), lub – dla nowszych, wyodrębnionych lokali – 40% (całość pomniejszona o 20 opłat rocznych po 3%).

            Dlatego spółdzielnie posiadające takie lokale w budynkach mieszkalnych stykają się
z koniecznością dopłat przy przekształceniu rzędu kilku do kilkunastu milionów zł.

            By zapobiec niniejszej sytuacji, po interwencjach do Ministerstwa Infrastruktury,
w dniu 6 grudnia 2018 r. Sejm uchwalił nowelizację ustawy przekształceniowej – dzięki której właściciele lokali użytkowych nie wyodrębnionych (w budynkach mieszkalnych), jeżeli do 31 marca 2019 r. zgłoszą taką chęć, mogą wnosić opłaty przekształceniowe za te lokale przez 33 albo 99 lat, dzięki czemu pomoc publiczna spada do 1 % wartości udziału
w gruncie.

            W Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w takiej sytuacji znalazło się
8 budynków i ich obejmie obowiązek spłaty opłaty przekształceniowej w okresie 99 lat.

Przekształceniem wieczystego użytkowania w prawo własności gruntu nie zostanie objęte u nas ( w ŻSM) – 220,35 tys. m2 gruntów z 495,50 tys. m2 użytkowanych przez spółdzielnię od gminy Żyrardów.

            Są to grunty zabudowane garażami, pawilonami, kioskami, terenami zielonymi (w tym placami zabaw), drogami, ciągami pieszymi i parkingami. Wszystkie one znalazły się poza obszarem działek przynależnych do nieruchomości budynkowych. Ich póki co, zgodnie
z ustawą, przekształcenie prawa do gruntu nie obejmie. Spółdzielcy nadal będą więc płacić opłatę za wieczyste użytkowanie tych gruntów. Czy to się w przyszłości zmieni? – zobaczymy.

Aleustawa zawiera inne, niedointerpretowane pułapki. Okazuje się bowiem, że
w sytuacji gdy na działce obejmującej nieruchomość mieszkalną został posadowiony kiosk
z gazetami czy z pieczywem, a cztery takie przypadki występują na terenach naszej spółdzielni – to nieruchomość dotknięta tą dolegliwością nie podlega ustawie
o przekształceniu prawa do gruntu, w chwili obecnej. Nie wiemy też jak to będzie w przyszłości, dlatego w przypadku naporu mieszkańców z tych budynków na zrealizowanie przekształcenia na ich działce będziemy zmuszeni do likwidacji obiektów z których przez wiele lat ci mieszkańcy korzystali.

---------------------------

            Pokazaliśmy czytelnikom wszystkie pułapki, które czyhają w operacji przekształceniowej na zarządców i mieszkańców. Okazało się, że jak zwykle, legislatorzy stanowiący prawo nie wykazali się pełną znajomością problemu i przenikliwością w śledzeniu i likwidacji pułapek jakie na tej drodze występują. O przebiegu operacji przekształceń
i podejmowanych decyzjach będziemy naszych mieszkańców na bieżąco informować.

Dzisiaj możemy poinformować, że z grupy 5 tys. lokali, których użytkownicy posiadają spółdzielcze prawa, nie dotarł do nas żaden zbiorowy postulat, że wszyscy użytkownicy
z którejś nieruchomości, posiadający takie prawo chcą w całości wpłacić opłatę przekształceniową w okresie krótszym niż 20 – letni.

                                                                                              Zarząd ŻSM

           

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu