11.12.2018r.

SPÓŁDZIELCZA GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI

            Tydzień temu przedstawiliśmy czytelnikom prawne zasady ustalania opłat za dostawę mediów do poszczególnych lokali. Dzisiaj chcielibyśmy przybliżyć całościową spółdzielczą gospodarkę zasobami mieszkaniowymi w której media są jednym
z elementów. Gospodarka ta była i jest nadal prowadzona na zasadach samowystarczalności finansowej, co w praktyce oznacza, że wszystkie koszty eksploatacyjne i utrzymania nieruchomości spółdzielni, zobowiązani są finansować wszyscy posiadacze praw do lokali.

            Zasada indywidualizowania opłat eksploatacyjnych w zależności od konkretnego lokalu znajduje swe normatywne potwierdzenie w art. 4 ust. 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która w:

■ pkt. 1 uchwalonej w dniu 14 czerwca 2007 r. nowelizacji u.s.m. wprowadziła ten przepis (obowiązujący od 31 lipca 2007r.) nakazujący spółdzielni prowadzenie dla każdej nieruchomości odrębnej ewidencji i rozliczenia kosztów oraz przychodów.

■ pkt. 2 uchwalonej w dniu 20 lipca 2017 r. nowelizacji u.s.m. zmieniła ww. przepis (obowiązujący od 09 września 2017r.) nakazując spółdzielni prowadzenie odrębnej dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia wszystkich wpływów i wydatków funduszu remontowego i wskazując na obowiązek tworzenia przez spółdzielnię funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych oraz określając kręg osób zobowiązanych do świadczenia na ten fundusz.

            Na spółdzielni mieszkaniowej ciąży więc obowiązek prowadzenia ewidencji
i rozliczenia przychodów i kosztów odrębnie dla każdej nieruchomości, a nie w skali osiedla, zespołu budynków czy całej spółdzielni.
Przy czym u.s.m. nie określa bliżej o jaką nieruchomość chodzi.

            Polskie regulacje prawne rozróżniają kilka rodzajów nieruchomości:

■ gruntową (zabudowaną lub nie) stanowiącą wraz z częściami składowymi jednorodną własność budynkową, obejmującą budynki wniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste,

■ lokalową (lokal stanowi przedmiot odrębnej własności zdefiniowany w ustawie o własności lokali).

Dla prowadzenia ewidencji na poszczególne nieruchomości należy przyjąć zasadę że:

- jeżeli są dla nich prowadzone ewidencje to nie mogą się one pokrywać, a podstawą ewidencjonowania jest grunt przypisany do danej nieruchomości i to co się na nim znajduje bez względu na to czy stanowi on własność spółdzielni czy został oddany w użytkowanie wieczyste. Nie jest dopuszczalne obciążenie kosztami utrzymania i eksploatacji określonej nieruchomości, członków spółdzielni i osoby nie będące członkami posiadające prawa do lokali w innej nieruchomości, chyba, że będzie to nieruchomość stanowiąca wyłącznie mienie spółdzielni (wtedy koszty ponoszą wszyscy członkowie spółdzielni i osoby inne posiadające prawo do lokalu).

Przepisy ustawy u.s.m. nie określają zasad podziału kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości (w tym kosztów utrzymania mienia spółdzielni), a także zasad ustalenia wysokości stawek opłat za lokale, odsyłając w tej materii do postanowień statutu spółdzielni
i regulaminów.

            Obowiązki majątkowe osób, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali oraz właścicieli lokali w spółdzielni mieszkaniowej określają stosowne artykuły ustawy u.s.m. Przy czym wyróżnia się kilka kategorii osób, które mają różne obowiązki majątkowe
w stosunku do spółdzielni.

I tak:

1. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są zobowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymywaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie
z postanowieniami statutu.

2. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali uczestniczą w pokrywaniu wszystkich kosztów jak członkowie ze spółdzielczymi prawami do lokali, z wyłączeniem opłat gruntowych wnoszonych do gminy.

3.Właściciele lokali nie będący członkami spółdzielni uczestniczą w pokrywaniu wszystkich kosztów jak pozostali członkowie z wyłączeniem opłat gruntowych wnoszonych przez nich do gminy, wyłączeniem kosztów działalności społeczno-wychowawczej oraz ewentualnych innych działalności (budowlanej, wytwórczej czy handlowej), których ŻSM nie prowadzi.

Z przedstawionych zapisów i z ustawy u.s.m. wynika więc, że pełne koszty utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni ponoszą członkowie zamieszkali z prawem spółdzielczym do lokali i członkowie właściciele. Nie ponoszą zaś wszystkich kosztów właściciele nie będący członkami.

            Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 40 stanowi, że Spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędących członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych. W szczególności mieniem spółdzielni pozostają.

1/ nieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami.

2/ nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami sieci technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli.

3/ nieruchomości niezabudowane.

            Elementem infrastruktury, służącym do wspólnego korzystania są między innymi drogi wewnętrzne i chodniki znajdujące się na os. mieszkaniowym.

Korzystanie z nich ma charakter wręcz przymusowy.

            Art. 6 ust. 3 u.s.m. wprowadził stały obowiązek wpłacania każdego miesiąca ustalonych przez spółdzielnię kwot na fundusz remontowy spółdzielni. Obowiązkiem tym objęto wszystkie osoby, które dysponują prawami do lokali poddanych przepisom ustawy spółdzielczej (w tym właścicieli lokali, którzy nie są członkami spółdzielni).

-------------------------------------

            Tyle o płatnościach na fundusz remontowy przez użytkowników lokali spółdzielczych z różnymi prawami do lokalu. Tutaj prawo rozróżnia trzy kategorie użytkowników lokali
w budynku spółdzielczym, wobec których powstają trzy różniące się formy zobowiązań na rzecz spółdzielni mieszkaniowej.

            Natomiast wpłaty na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości ustalone są w identycznym obowiązku zarówno dla posiadaczy spółdzielczych tytułów prawnych, jak i dla właścicieli nie będących członkami – zgodnie z postanowieniami statutu spółdzielni.

                                                                                              Zarząd ŻSM

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu