17.07.2018

KIEDY MOŻESZ STRACIĆ MIESZKANIE ZA DŁUGI W SPÓŁDZIELNI?

Spółdzielnie Mieszkaniowe w kraju prowadzą egzekucję z nieruchomości, nawet gdy zaległości są niewielkie. Oznacza to, że można stracić dorobek życia z powodu kilku niezapłaconych rachunków. W lepszej sytuacji są posiadacze praw lokatorskich, gdyż
o pozbawieniu ich praw do lokalu musi zadecydować sąd.

Zadłużenie w opłatach za użytkowanie lokalu, to trudny problem zarządców spółdzielczych. Doskwiera szczególnie tam, gdzie zubożenie z tytułu bezrobocia i spadku dochodów ludności oddziaływuje na regularność opłat za lokale. Wiadomo, że opłaty za mieszkanie lokują się w dalszej kolejności regulowanych zobowiązań – po wyżywieniu, ubraniu i opłatach za energię elektryczną. Dla wielu rodzin są one jeszcze dalej przesuwane, poza inne potrzeby. Stąd braki w przychodach z opłat czynszowych u wielu zarządców budynków – także u nas.

Wiele spółdzielni, także i nasza uważa spółdzielczy solidaryzm ekonomiczny za ważny czynnik integracji mieszkańców. Dlatego prowadzone w nich intensywne działania windykacyjne nie osiągały drastycznych form. Ostatnie zmiany, jakie nastąpiły
w prawodawstwie spółdzielczym i windykacyjnym zmuszają jednak do rewizji postępowania w tym zakresie.

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązująca od 8 września 2017r. wykluczyła uczestnictwo organów samorządowych spółdzielni z rozmów i z decyzji
o wykluczeniu ze spółdzielni, niepłacącego członka – dłużnika. Dzisiaj decyzję w tej sprawie podejmuje sąd, dopiero po okresie półrocznego niepłacenia czynszu i pozostałych opłat.

Z kolei zawężenie okresu ściągania długów do 10 lat, po którym to dług staje się niewymagalny, zmusza do zintensyfikowania bieżącej windykacji, bez względu na solidaryzm z dłużnikami. A przecież wiadomo, że ten dług za zobowiązania czynszowe wobec spółdzielni i tak jest do wyegzekwowania dopiero po zaspokojeniu jednoczesnych zobowiązań dłużnika wobec Skarbu Państwa, ZUS-u i banków. Dlatego posiadacze praw lokatorskich, po pozytywnym dla spółdzielni orzeczeniu o wykluczeniu z członkostwa są wzywani do opuszczenia lokalu. Gdy tego nie uczynią, decyzje o ich eksmisji podejmuje sąd
i są one w większości zgodne z oczekiwaniem zarządcy.

Posiadacze spółdzielczych praw własnościowych lub prawa odrębnej własności niepłacący zobowiązań do spółdzielni są ścigani przez komornika na podstawie sądowego nakazu zapłaty. Przy czym praktyka pokazuje, że egzekucja komornicza może się odbywać zarówno z dochodów jak i innych składników majątku dłużnika. Może też ze zlicytowanego mieszkania, o ile dłużnik innego majątku nie posiada, bez względu na skalę długu.

Ostatnio jeden z sądów w kraju nabrał jednak wątpliwości , czy tak powinno być. Postanowił poprosić Sąd Najwyższy o wykładnię przepisów. Zdaniem niektórych prawników licytacja cennej nieruchomości z powodu nieznacznego zadłużenia (ten sąd rozpatrywał sprawę o dług ok. 3,5 ty. zł) jest rażąco sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Spółdzielnie mieszkaniowe korzystają z ogólnych przepisów postępowania cywilnego. Zgodnie z nimi, gdy osoba mająca własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego zalega z opłatami eksploatacyjnymi, występują one do komornika z prośbą licytacji nieruchomości. Procedura dla spółdzielni jest więc dość prosta, szybka i na ogół skuteczna. Pojawia się jednak wątpliwość, czy tak w ogóle można. Stosowne przepisy ustawy
o własności lokali stanowią bowiem, że jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat, bądź wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowe może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Do tego przepisu wprost odwołuje się art. 1710 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W myśl czego ze stosownym żądaniem występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.

Trybunał Konstytucyjny już raz w 2013r. wypowiadał się na temat stosowania przepisów ustawy o własności lokali. Trybunał uznał, że przewidywana w tej ustawie sankcja licytacji
z nieruchomości za długotrwałe zalegania z zapłatą należnych opłat ma charakter wyjątkowy
i ostateczny.

„Zastosowanie tej sankcji jest uzależnione od rzeczywistego zagrożenia interesów wspólnoty destabilizacją finansową i trwałymi trudnościami we właściwym utrzymaniu nieruchomości wspólnej” – wskazał Trybunał Konstytucyjny. Uznano, że przy tak istotnej decyzji, jak pozbawienie kogoś lokalu mieszkalnego, trzeba wziąć pod uwagę jego osobiste okoliczności. Jeżeli więc dłużnik zalega z opłatami bo kilka tygodni wcześniej stracił pracę – nie należy sięgać po radykalne rozwiązania. W efekcie więc spółdzielnia mieszkaniowa może albo wystąpić o nakaz zapłaty i skierować sprawę do komornika, albo przejść żmudną procedurę wynikającą z ustaw szczególnych.                        

Zdaniem prawników, spółdzielnie mają prawo korzystać z prostszej procedury wynikającej
z k.p.c. Wiadomo, że egzekucja z nieruchomości to ostateczność. Zgodnie z k.p.c wierzyciel może w jedynym wniosku wskazać kilka sposobów egzekucji przeciwko temu samemu dłużnikowi, jednakże spośród kilku powinien zastosować sposób najmniej uciążliwy dla dłużnika. Wiadomo przecież, że spółdzielnia mieszkaniowa nie wskaże jako sposobu egzekucji – egzekucji z nieruchomości, w sytuacji gdy dłużnik ma inne składniki majątku wystarczające na zaspokojenie wierzyciela.

Także prawo żądania zawieszenia egzekucji z danej części majątku ma sam dłużnik, o ile egzekucja z innej jego części wystarcza na zaspokojenie wierzyciela.

Wynika z tego fakt, że zaspakajanie wierzytelności nieruchomości jest ostatecznością i jeśli tylko właściciel mieszkania wykaże wolę spłaty zaległości, do sprzedaży lokalu najprawdopodobniej nie dojdzie.

U nas w ŻSM z 587-u wniosków skierowanych do komorników o egzekucję
należności w ostatnich trzech latach przeprowadzonych zostało 17 licytacji lokali, których właściciele nie reagowali na jego sytuację zadłużeniową. Aktualnie w br. czekamy na pieniądze z czterech przeprowadzonych licytacji. Pozostałe wnioski złożone do komorników są przedmiotem ich postępowania, w którym z pewnością uwzględnią oni uwarunkowania przedstawione w niniejszym opracowaniu.

                                                                                                          Zarząd ŻSM

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu