Dylematy po now

31.10.2017
DYLEMATY PO NOWELIZACJI
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Uchwalone przez Sejm w dniu 20 lipca br. ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – prawo spółdzielcze, wzbudza olbrzymie zaniepokojenie w środowisku spółdzielczym. Ale mieszkańcy jej skutków doświadczą najbardziej w przyszłym roku, gdy zgodnie
z prawem ustaną wszelkie poważniejsze prace remontowe na budynkach.
Niektóre z przyjętych w ustawie rozwiązań są przejawem nadmiernej, zbyt głębokiej, szczegółowej i nieproporcjonalnej ingerencji w autonomię osoby prawnej, a zarazem w wolność zrzeszeń, którymi są spółdzielnie mieszkaniowe. Przyjęte w ustawie rozwiązania to objaw deformacji prawa i rozbijania spółdzielni. Członkowie spółdzielni są przeciwstawiani swojej własnej korporacyjnej osobie prawnej i wybranym przez siebie władzom. Pomniejsza się też rolę i znaczenie statutów będących wyrazem samodzielności i samorządności spółdzielni.
Zgodnie z ustawową definicją spółdzielni (art. 1 ustawy – prawo spółdzielcze)
– „Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą”.
Po przeprowadzonej nowelizacji ustawy, do spółdzielni mieszkaniowych (tylko tej jednej branży spółdzielczej) nie mają zastosowania normy Prawa spółdzielczego dotyczące:
• wystąpienia ze spółdzielni,
• wykluczenia i wykreślenia z rejestru członków.
• uregulowania dotyczące udziałów i wpisowego oraz obowiązku złożenia deklaracji
Te przepisy przestały więc obowiązywać w spółdzielczości mieszkaniowej, zaś w pozostałych branżach nie.

W definicji spółdzielni zawarte zostały cechy, które odróżniają spółdzielnie od innych osób prawnych. Spółdzielnia jest zrzeszeniem osób, a nie kapitałów i to odróżnia ją od innych podmiotów, min. spółek kapitałowych. Spółdzielnia realizuje stawiane przez siebie cele, dzięki zapewnieniu stałego dopływu wolnych środków finansowych w postaci (bezzwrotnego) wpisowego i udziałów (które nie podlegały waloryzacji). Członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu strat do wysokości zadeklarowanych udziałów (art. 19 ust. 2
– ustawy Prawo spółdzielcze) i to w sytuacji, gdy majątek nie wystarczy na pokrycie strat.
Ustawodawca w obecnej nowelizacji uznał, że członkostwo w spółdzielni powinno powstawać z mocy prawa i przysługiwać wyłącznie osobie związanej węzłem prawnym ze spółdzielnią.
Członkostwo z mocy prawa wiąże się z brakiem obowiązku składania deklaracji członkowskiej i nieuiszczeniem wpisowego i udziałów.
Fundusz udziałowy w każdej spółdzielni jest zmienny ze względu na powiązania z zasadą dobrowolności i otwartych drzwi. Wiele spółdzielni, w tym nasza, ustaliło udziały na poziomie najniższym – dostępnym dla szerokiej rzeczy niebogatych ludzi (w ŻSM to 50 zł za udział). Ale w związku z nową regulacją w ustawie, powstała niedopuszczalna sytuacja w której członkowie nabywający członkostwo są zwolnieni z obowiązku deklarowania
i wpłacania udziałów obowiązkowych a dotychczasowi członkowie obowiązek taki zachowują.
A co będzie, gdy ci członkowie dojdą do wniosku, ze należy wystąpić o zwrot wpłaconych udziałów – czy to oznacza, że spółdzielnia ma zlikwidować fundusz udziałowy? – pomimo, że przepisy Prawa spółdzielczego dot. udziałów obowiązują wszystkie spółdzielnie, w tym
i mieszkaniowe. Wprowadzona zasada nabywania z mocy prawa przymusowego członkostwa w spółdzielni pozostaje w całkowitej sprzeczności z podstawowymi zasadami, na których opiera się spółdzielczość od ponad dwóch stuleci.

Nowelizacja wprowadza zasadę nabywania z mocy prawa członkostwo w spółdzielni, poprzez każdą osobę fizyczną, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych, albo miała ograniczoną zdolność w momencie w którym uzyskuje:
• spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
• roszczenie o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu,
• espektatywę odrębnej własności,
• spółdzielcze prawo do garażu
Członkami spółdzielni stają się także jej założyciele. Zostaną nimi również z mocy prawa oboje małżonkowie, ale tylko jeśli prawo do lokalu przysługuje im wspólnie albo wspólnie się o nie ubiegają. Do tej pory było dokładnie odwrotnie – członkiem spółdzielni mógł zostać małżonek, nawet jeśli nie przysługiwało mu prawo do lokalu.

W ostatnim okresie spółdzielnie porządkowały ewidencję wkładów mieszkaniowych
i budowlanych, także i nasza spółdzielnia. Obecnie stanęły przez obowiązkiem przeprowadzenia weryfikacji całej dokumentacji członkowskiej, analizy zawartych aktów notarialnych, dotyczących zbycia i nabycia lokalu, zawartych umów małżeńskich (m. innymi o podziale majątku), rozdzielności majątkowej, dokumentów dotyczących dziedziczenia.
Teraz spółdzielnia będzie wykonywała tylko czynności czysto techniczne. Do jej obowiązku należy prowadzenie na bieżąco rejestru członkowskiego. A skoro zawieszono obowiązek składania deklaracji członkowskich, to również zarząd spółdzielni nie ma obowiązku podejmowania uchwał o przyjęciu w poczet członków i informowania osób zainteresowanych o fakcie utraty czy uzyskania członkostwa.
Obowiązek złożenia deklaracji członkowskiej dotyczy tylko:
- właścicieli, w tym współwłaścicieli lokalu użytkowego,
- najemców dawnych lokali zakładowych.
Właściciele lokalu zachowali także możliwość wystąpienia ze spółdzielni mieszkaniowej za wypowiedzeniem.
Natomiast moment ustania członkostwa w spółdzielni następuje z chwilą:
- wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,
- wygaśnięcia roszczeń o ustanowienie takiego prawa,
- zbycia prawa własnościowego,
- zbycia espektatywy,
- oraz w przypadku rozwiązania umowy o budowę lokalu.
W nowszych regulacjach wyraźnie ustalono, kiedy członkostwo w spółdzielni ustaje. Małżonkowie, którym nie przysługuje prawo do lokalu, utracą członkostwo z mocy prawa, inni natomiast (wbrew swojej woli) staną się automatycznie z mocy prawa członkami spółdzielni.

---------------------------
Jak czytelnicy zauważyli przedstawiamy w opracowaniu tylko jeden z segmentów zmienionej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wprowadza ona dualizm prawny w zakresie członkostwa w spółdzielni i różne reżimy jego uzyskiwania. Prowadzi wreszcie do pozbawienia możliwości tworzenia czy powiększania funduszu udziałowego. A przecież bez wpłat na fundusz udziałowy i bez jego utworzenia nie będzie mogła powstać żadna nowa spółdzielnia mieszkaniowa. I chyba o to chodzi twórcom zmian w ustawie, by wprowadzić chaos prawny i zatrzymać jakikolwiek rozwój tego sektora mieszkalnictwa w kraju.

Zarząd ŻSM

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

e-mail sekretariat@zsm.net.pl

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu