28.08.2012 r.
ROZLICZENIA KOSZTÓW W NASZYCH BUDYNKACH
Regulacje prawne jakie w 2007 r. wprowadziła nowelizacja ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych, w zakresie rozliczania kosztów w poszczególnych nieruchomościach spółdzielczych, stanowią dla wielu ich mieszkańców istotną niewiadomą. Wielu z nich, w listach kierowanych do Zarządu żąda wyjaśnień co do ich poziomu i przyczyn, które je wywołują. Spróbujemy przybliżyć te które powstają
w obrębie pojedynczych nieruchomości.
Zarząd spółdzielni mieszkaniowej, wykonując postanowienia Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zawarte w art. 4 pkt. 1 i pkt. 2, jest zobowiązany prowadzić odrębnie dla każdej nieruchomości:
1/ ewidencję oraz rozliczanie przychodów i kosztów eksploatacji wraz z kosztami utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni,
2/ ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego, która powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego poszczególnych nieruchomości.
USTALANIE KOSZTÓW EKSPLOATACJI i UTRZYMANIA NIERUCHOMOŚCI
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie definiuje, co to są koszty eksploatacji i koszty utrzymania nieruchomości. Oba te rodzaje kosztów są bez wątpienia związane
z nieruchomością i z tego względu do kosztów takich nie można zaliczyć niczego, co nie jest z tą nieruchomością związane bezpośrednio.
Spółdzielnia mieszkaniowa w odniesieniu do nieruchomości znajdujących się w jej zasobach występuje co najmniej w dwóch rolach – właściciela i zarządcy. Zarząd spółdzielni mieszkaniowej, zobowiązany jest również innymi licznymi uregulowaniami prawnymi do wypełniania obowiązków wynikających z przepisów dotyczących utrzymania budynków
i budowli znajdujących się w zasobach spółdzielni. Dla praktyki działania spółdzielni
w zakresie kształtowania kosztów nieruchomości istotne są przepisy:
● Ustawy Prawo Budowlane
● Ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzeniu ścieków
● Ustawy prawo energetyczne
● Ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach
● Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
1. Koszty eksploatacji nieruchomości obejmują:
a/ koszty konserwacji instalacji w nieruchomości
Nieruchomości budynkowe znajdujące się w zasobach spółdzielni powstawały w różnym okresie i wyposażone są w różne media. Standardowe instalacje w które są one u nas wyposażone to:
- instalacja wody zimnej i ciepłej oraz odprowadzania ścieków (tzw. kanalizacja),
- instalacja elektryczna,
- instalacja centralnego ogrzewania,
- instalacja gazowa,
- instalacja odgromowa,
- instalacja spalinowa i wentylacyjna,
- instalacja telefoniczna
- instalacja multimedialna (TV INTERNET)
Wszystkie wymienione instalacje mają do spełnienia określoną rolę w nieruchomości budynkowej. Utrzymanie instalacji w sprawności technicznej wymaga ponoszenia nakładów na ich bieżącą konserwację. Koszty konserwacji instalacji w nieruchomości są jednymi
z podstawowych kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości.
b/ koszty przeglądów technicznych i koszty usuwania niesprawności na nieruchomości wspólnie użytkowanej
Spółdzielnia mieszkaniowa na mocy ustawy – Prawo budowlane obowiązana jest utrzymywać nieruchomości w należytym stanie technicznym i estetycznym. W związku
z powyższym powstają w wyniku przeglądów technicznych budynku koszty usuwania nieprawidłowości na nieruchomości wspólnie użytkowanej, wykazanych podczas przeglądów. Koszty usuwania niesprawności instalacji i urządzeń w lokalach, ustalonych podczas przeglądów, ponoszą ich właściciele.
Spółdzielnia mieszkaniowa obowiązana jest do przeprowadzenia co najmniej raz
w roku okresowej kontroli:
- stanu technicznego elementów budynku i budowli oraz instalacji narażonych na szkodliwe
wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas
użytkowania nieruchomości,
- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
- instalacji gazowej,
- przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
Ponadto raz na 5 lat, obowiązana jest do przeprowadzenia kontroli instalacji elektrycznej i piorunochronowej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień izolacji i aparatów.
Koszty przeglądów technicznych nieruchomości i koszty usuwania niesprawności na nieruchomości wspólnie użytkowanej ustalonych podczas przeglądów są kolejnymi kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości.
c/ koszty konserwacji wind i koszty dozoru technicznego
Występują one w budynkach wysokich , w których zainstalowano dźwigi osobowe.
2. Koszty utrzymania nieruchomości obejmują:
a/ koszty utrzymania porządku i czystości na nieruchomości wspólnie użytkowanej
i koszty utrzymania porządku wydzielonej działki gruntu, na której budynek jest posadowiony.
Wszystkie budynki wymagają bieżącej dbałości w zakresie utrzymania porządku
i czystości. Wynagrodzenie firm sprzątających (w tym koszty osobowe oraz koszty środków czystości i sprzętu do sprzątania) są kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości.
Budynki posadowione są na określonych prawnie działkach, o różnych wielkościach. Działki te w części znajdują się pod budynkiem, a w części stanowią otoczenie nieruchomości budynkowej. Jest to na ogół zieleń i chodniki. Utrzymanie zieleni i nawierzchni chodnikowej stanowi koszty utrzymania i eksploatacji nieruchomości.
b/ podatek od nieruchomości oraz opłata za użytkowanie wieczyste gruntu
Z posiadaniem lub użytkowaniem gruntu na którym posadowiona jest nieruchomość także łączą się koszty. Jest to koszt z tytułu podatku od nieruchomości, a dla gruntów będących w użytkowaniu wieczystym spółdzielni także opłata za użytkowanie wieczyste.
(w ŻSM taką formą objęte jest 100% gruntów).
Należy pamiętać, że podatek od nieruchomości i opłaty za nieruchomość, właściciele lokali wyodrębnionych wnoszą osobiście do właściciela gruntu (Urząd Miasta), a spółdzielnia wnosi opłatę za użytkowników lokali o statusie spółdzielczego lokatorskiego, bądź własnościowego prawa do lokalu.
c/ ubezpieczenie nieruchomości
W wielolokalowych nieruchomościach budynkowych właściciele lub użytkownicy mieszkań ubezpieczają we własnym zakresie mieszkania, które użytkują. Poza zakresem indywidualnego ubezpieczenia pozostaje nieruchomość wspólnie użytkowana w budynku. Koszt polisy ubezpieczenia budynku i nieruchomości wspólnej użytkowanej jest kosztem eksploatacji i utrzymania konkretnej nieruchomości budynkowej. Zakres ubezpieczenia określony jest w zawartej umowie. Koszt polisy ubezpieczeniowej wynika między innymi
z zakresu ubezpieczenia oraz z wartości nieruchomości.
3. Koszty mediów
By użytkować nieruchomość budynkową, do mieszkań w niej usytuowanych należy dostarczyć media, co rodzi kolejne koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Na szczęście istniejące dzisiaj narzędzia w postaci urządzeń pomiarowych, bądź rozdzielających koszty na poszczególne lokale pozwalają na przypisanie ich do każdego lokalu
w nieruchomości. Te koszty to:
a/ koszt energii elektrycznej dostarczanej do nieruchomości
Energia elektryczna wykorzystywana jest do oświetlenia nieruchomości wspólnie użytkowanej (klatki schodowe, korytarze w piwnicach, oświetlenie zewnętrzne nieruchomości, energia elektryczna do napędzania urządzeń technicznych w które wyposażony jest budynek jak windy, węzły cieplne itp.). Energia ta stanowi koszt konkretniej nieruchomości. Ze względu na oblicznikowanie każdej nieruchomości jest łatwa do zidentyfikowania.
b/ koszt gazu
Gaz jest powszechnym źródłem energii na potrzeby gospodarstw domowych
w zakresie zasilania kuchni i coraz rzadziej piecyków gazowych do podgrzewania wody. Powszechnie gaz jest dostarczany do lokali mieszkalnych poprzez gazomierze lokalowe, rozliczane na podstawie umów pomiędzy użytkownikiem lokalu a dostawcą gazu. Wówczas gaz w nieruchomości nie jest dla niej kosztem.
W tych budynkach, gdzie brak jest indywidualnych gazomierzy (w ŻSM – to 16 obiektów ), a jedynie gazomierz zbiorczy dla całej nieruchomości, to koszty dostawy gazu oblicza się za pośrednictwem spółdzielni.
Tak rozliczany gaz także nie jest kosztem nieruchomości, o ile nie będzie jego użytkowania
w części nieruchomości wspólnej (np. w pralni).
c/ koszty wody i odprowadzanie ścieków
Są to na ogół koszty indywidualne lokali. Kosztem nieruchomości jest woda nierozliczająca się (tzw. „osierocona”) oraz woda przeznaczona na inne cele (podlewanie zieleni, uzupełnianie instalacji c.o.).
d/ koszty energii cieplnej i podgrzania wody
Są to koszty indywidualnie rozliczane na lokale w oparciu o funkcjonujące
w spółdzielni regulaminy rozliczeń. Także koszty energii przypisanej nieruchomości wspólnej (ogrzewanie klatek schodowych, suszarni itp.). Są one rozliczane poza systemem podzielników (u nas stanowią 30% dostarczanej energii cieplnej).
e/ koszty wywozu śmieci z nieruchomości
Są one kosztem eksploatacji i podlegają rozliczeniu z użytkownikami lokali. U nas są przypisane do ilości osób zamieszkujących w spółdzielczych lokalach.
-----------------
Wyszczególnione koszty eksploatacji i utrzymania budynków nie są niestety wszystkimi kosztami jakie ponoszą użytkownicy i właściciele z tytułu eksploatacji
i utrzymania nieruchomości w budynkach spółdzielczych.
Występują jeszcze koszty zarządu, koszty administracji, koszty utrzymania mienia wspólnego oraz koszty remontów, co postaramy się przedstawić w kolejnych publikacjach.
Zarząd ŻSM