31.07.2012

KILKA SŁÓW O MIESZKALNICTWIE  - TU I TERAZ

GUS opublikował informację o sytuacji gospodarstw domowych w 2011r w świetle wyników badania budżetów gospodarstw domowych. Przedstawiamy kilka danych
z raportu w części „warunki mieszkaniowe”.

Metraż, standard i lokalizacja

Przeciętne gospodarstwo domowe dysponowało w 2011r. mieszkaniem o powierzchni
73,7 m² było to zaledwie o 0,3 m² więcej niż w roku biegłym. W 2011r. przeciętne mieszkanie składało się z 2,8 izb, przy czym na 1 osobę w gospodarstwie domowym przypadało średnio 26 m² powierzchni użytkowej. Według przybliżonej oceny mieszkania w miastach – zwłaszcza dużych – były średnio o 40 m² mniejsze od mieszkań na wsi, gdzie większość mieści się w domach jednorodzinnych budowanych o wyższym standardzie powierzchniowym. Jeśli chodzi o powierzchnie użytkową przypadającą na 1 osobę – to największą suponowały mieszkania emerytów i rencistów, co wynika z mniejszej liczby osób w tych gospodarstwach. Duże, wielopokoleniowe rodziny maleją w miarę upływu czasu
– dzieci wyprowadzają się, starsi umierają i nieraz w dużych mieszkaniach, zwłaszcza w miastach, zamieszkuje 1 lub 2 osoby. Sytuacja ta ujawnia się wyraźnie na wtórnym rynku mieszkaniowych, gdzie występuje spora ilość dużych, wielopokojowych lokali na sprzedaż. GUS dostrzega znaczne zróżnicowanie powierzchni mieszkań w zależności od zamożności obywateli. W gospodarstwach o najwyższych dochodach ich członkowie dysponowali dwukrotnie wyższą powierzchnią  przypadającą na 1 osobę w porównaniu ze znacznie większą liczbą gospodarstw o dochodach najniższych. Blisko 57% wszystkich gospodarstw domowych usytuowanych było w budynkach wielorodzinnych, głównie w miastach (78%),
a 14% na wsi, gdzie większość mieści się w budynkach jednorodzinnych.

Wiek budynków mieszkalnych

Niepokojące są badania dotyczące wieku budynków mieszkalnych. W 2011 roku około 40% mieszkań na wsi i blisko 33% w miastach znajdowało się w obiektach liczących ponad 50 lat
i tylko nieco ponad 10% w tych wzniesionych po 1996 roku. Dane te wskazują na starzenie się zasobów, co grozi stopniowym, „wykruszaniem się” zaniedbanych, nie remontowanych budynków. Jest to również wskazówka o konieczności intensyfikacji polityki mieszkaniowej.

Instalacje w mieszkaniach

Wyposażenie mieszkań w instalacje ulega systematycznej poprawie i jest relatywnie dobre, co potwierdzają dane zawarte w poniższej tabeli.  Gospodarstwa domowe najlepiej wyposażone są w instalację wodociągową, a najsłabiej w c.o. Obserwuje się stosunkowo niewielkie zróżnicowanie stopnia wyposażenia w instalacje gospodarstw miejskich i wiejskich. Gospodarstwa domowe w miastach są natomiast (co zaskakuje) gorzej wyposażone w gaz. Stopniowo następuje także zauważalne wyrównywanie stopnia wyposażenia w instalacje gospodarstw w miastach i na wsi.

Tab.  Wyposażenie mieszkań w podstawowe instalacje według miejsca zamieszkania (rok 2011).

Warto tu również wskazać (co nie wynika z zestawienia GUS) na istotne różnice pomiędzy dostawą mediów z sieci i instalacji domowych. I tak: wodociąg z sieci dostarcza 93,2% wody, ciepłą wodę z sieci otrzymuje tylko 27,4% gospodarstw, sieciowe centralne ogrzewanie sięga 40,4%, a gaz sieciowy 54,3%.

Rynek mieszkaniowy

Jak wykazują badania sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest niekorzystna – popyt na mieszkania jest ogromny, a niedobór mieszkań szacowany na poziomie 1-1,5 mln lokali.

Mieszkanie na kredyt

Koszt nabycia 70-metrowego mieszkania w Polsce ocenia się na 8,5 przeciętnych rocznych zarobków, podczas gdy np. w Dani 2,4 rocznej pensji. W tej sytuacji na zakup mieszkania
z własnych środków stać bardzo niewielką liczbę obywateli, pozostali skazani są na kredyt hipoteczny, który otrzymać jest coraz trudniej. Wynika to przede wszystkim z bardzo rygorystycznych warunków stawianych przez banki. Banki badając zdolność kredytową zwracają uwagę nie tylko na dochody pożyczkobiorców i ich wkład własny w finansowaniu inwestycji, ale uwzględniają także wiek kredytobiorcy. W miarę rosnącego wieku udzielają mniejsze kwoty kredytu i skracają czas zwrotu zaciągniętej pożyczki. Niektóre banki wymagają wykupienia ubezpieczenia na życie, co dodatkowo podnosi koszt kredytu.

Alternatywą jest wynajmowanie mieszkań na rynku wtórnym, wynajem mieszkań na rynku pierwotnym praktycznie nie istnieje. Na opłacenie czynszu za wynajem przeciętna polska rodzina musiałaby przeznaczyć 1/3 domowego budżetu. Przykładowo w Niemczech lub Austrii obciążenie z tego tytułu jest o połowę mniejsze.

Nadwyżka podaży a spadek cen

W efekcie omawianych uwarunkowań na polskim rynku ukształtowała się znaczna nadwyżka podaży mieszkań nad potencjalnym (nie realnym) popytem, co skutkuje dostrzegalnym obniżeniem cen mieszkań, chociaż nadal są to kwoty przekraczające możliwości przeciętnego obywatela. Restrykcyjna polityka banków spowodowała, że w pierwszym kwartale br. udzielono o około 15% mniej kredytów w porównaniu z tym samym okresem roku 2011.

Nadwyżka podaży mieszkań w stosunku do realnego popytu powoduje postępującą obniżkę cen zarówno na rynku deweloperskim, jak też na rynku wtórnym. Jak wskazują dane analityków rynku mieszkaniowego ceny transakcyjne w 1 kwartale 2012r. były średnio o 5% niższe niż w 1 kwartale 2011r. Utrzymuje się także duże zróżnicowanie cen w poszczególnych miastach. Najdroższa od dawna jest Warszawa (7,5 – 8 tys. zł za m²), następnie w kolejności: Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź i Katowice, gdzie cena transakcyjna waha się od 3,2 – 3,4 tys. zł za m².

Recepta na kryzys?

Przy okazji wskazania na niekorzystną kondycję rynkową w środowisku budowlanym powraca się do:

• wzmocnienia zainteresowania budownictwem czynszowym:
• powrotu do zarzuconej, a funkcjonującej w wielu krajach, koncepcji systematycznego oszczędzania na mieszkanie przy równoczesnym zapewnieniu przez państwo premii dla oszczędzających, którzy zgromadzili określoną kwotę.

Pierwsza z tych opcji hamowana jest aktualnie obowiązującymi przepisami o ochronie lokatorów, w myśl których usunięcie z mieszkania niepłacącego czynszu lokatora jest praktycznie niemożliwe ze względów socjalnych (wielodzietnie rodziny, osoby niepełnosprawne, osoby w podeszłym wieku, chore itp.). Żaden inwestor mieszkania czynszowego ze względów ekonomicznych nie poniesie ryzyka finansowania takiego mieszkania.

Natomiast opcja „oszczędnościowa” nie znajduje poparcia władz finansowych, ponieważ wypłacanie premii (jeśli miałoby liczyć się realnie dla inwestora) stanowiłoby duże obciążenie dla budżetu państwa, na co w aktualnej sytuacji trudno się zgodzić. W praktyce oznacza to utrzymywanie w trudnej sytuacji osób  aspirujących do posiadania „dachu nad głową”.

Jerzy Bolkowski

PS. Tekst stanowi przedruk z miesięcznika ADMINISTRATOR