01.11.2016

CO NALEŻY WIEDZIEĆ O PRZEGLĄDACH
TECHNICZNYCH BUDYNKÓW ?

            Polskie prawo stawia przed właścicielem i zarządcą nieruchomości szereg wymogów – między innymi obowiązek poddania budynku okresowym przeglądem
i kontrolom stanu technicznego. Na czym one polegają, jakie elementy nieruchomości obejmują, jak często należy je przeprowadzać ?.

            Najważniejszym dokumentem określającym obowiązki zarządcy lub właściciela nieruchomości jest Prawo Budowlane. Szczegółowo definiuje ono poszczególne rodzaje nieruchomości podlegające uregulowaniom prawnym oraz obowiązki różnych podmiotów
w zakresie zarządzania danymi budynkami.

            Przeglądy techniczne nieruchomości podzielono na kilka rodzajów. Co najmniej raz na dwanaście miesięcy właściciel lub zarządca nieruchomości powinien wykonać kontrolę, która pozwoli sprawdzić stan techniczny budynku.

Polega ona na przeglądzie elementów budynku oraz instalacji, które są podatne na szkodliwy wpływ warunków atmosferycznych oraz normalnych skutków użytkowania nieruchomości. W trakcie kontroli sprawdza się również urządzenia, których zadaniem jest ochrona środowiska oraz instalacje gazowe, przewody kominowe i wentylację. Szczegóły tego co powinna objąć kontrola stanu technicznego budynku precyzuje Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. – w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. z 1999 r., nr 74 poz. 836).

            W ust. 2 paragrafu 5 tego dokumentu czytamy, że należy dokładnie sprawdzić stan techniczny „zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (....), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów, urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku, elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich
i pokryć dachowych, instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej”.

            Dodatkowo ustawodawca rozszerza obowiązki właściciela lub zarządcy nieruchomości o kontrolę „urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku, elementy instalacji kanalizacyjnych odprowadzających ścieki z budynku oraz przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku”.

            Zgodnie z przepisami nie ma wymogu aby odstęp pomiędzy kolejnymi kontrolami wynosił dokładnie 365 dni – przegląd musi się odbywać conajmniej raz w danym roku kalendarzowym. Nie ma również obowiązku corocznego sprawdzania stanu instalacji elektrycznej.

Tabela 1          Pomiary i przeglądy instalacji elektrycznej. /Zestawienie obowiązkowych kontroli sprzętu, urządzeń, instalacji i obiektów budowlanych wymaganych przepisami Prawa budowlanego/.

Lp Rodzaj pomiaru, przeglądu Termin kontroli
1 Pomiary ochrony przeciw porażeniowej Raz na 5 lat W trudnych warunkach środowiskowych wskazane co roku (ustalane indywidualnie przez osobę z uprawnieniami dozorowymi)
2 Badanie wyłącznika różnicowoprądowego Raz na 5 lat
3 Pomiary rezystancji izolacji Raz na 5 lat
4 Pomiary instalacji odgromowej Raz na 5 lat
5 Pomiary rezystancji izolacji Raz na rok Budynki użyteczności publicznej (kina, teatry, szkoły, przedszkola, szpitale) w których może przebywać więcej niż 50 osób (poza stałymi użytkownikami)
6 Pomiar natężenia oświetlenia awaryjnego Raz na 5 lat
7 Przegląd rozdzielni głównej SN Wg instrukcji eksploatacji, ale minimum raz na 5 lat
8 Przegląd rozdzielni głównej NN Wg instrukcji, ale minimum raz na 5 lat
9 Przegląd rozdzielni zasilających Raz na 5 lat
10 Przegląd transformatorów Wg instrukcji eksploatacji, ale minimum raz na 5 lat
11 Przegląd agregatu prądotwórczego Wg DTR, ale nie rzadziej niz raz w roku

Ustawodawca nie określił jakie elementy budynku wchodzą w skład „instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska” /Prawo budowlane, art 62 ust 1 pkt 7 lit b – Dz. U. z 1974 r. nr 89 poz. 414).

Jednak jak wynika z opinii Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, są to elementy budynku, które zmniejszają negatywne skutki użytkowania nieruchomości na otaczające je środowisko i ludzi.

Należy więc przyjąć, że możemy do nich zaliczyć instalacje służące do gromadzenia lub czyszczenia ścieków, gromadzenia odpadów stałych czy elementy wygłuszające i filtrujące oraz te mogące wytwarzać pole elektromagnetyczne. Urząd podkreśla również, że istnieje norma PN-M.34507;2002. Instalacja gazowo - kontrola okresowa, która szczegółowo określa procedurę kontroli instalacji gazowej w odniesieniu do poszczególnych typów budynków,
w tym również tych mieszkalnych.

Tabela 2          Urządzenia i instalacje podlegające kontroli UDT – wg zapisów w Książce Rewizyjnej urządzenia. /Badania instalacji gazowych/

1 Szczelność instalacji gazowej wewnętrznej Raz w roku
2 Przegląd kotłowni gazowej
3 Przegląd stacji redukcyjnej gazu ziemnego
4 Przegląd doprowadzania gazu ziemnego do budynku
5 Kontrola systemu wykrywania gazu

                                  

Rzadziej, bo raz na pięć lat powinna być przeprowadzana kontrola stanu technicznego budynku ze sprawdzeniem jego użyteczności oraz estetyki obiektu i otoczenia. W odróżnieniu od przeglądu budowlanego wykonywanego co roku, ta kontrola powinna obejmować także instalację elektryczną i piorunochronną. Podczas badania dokonuje się przeglądu sprzętu, zabezpieczeń, ochrony przed porażeniami, uziemienia i izolacji przewodów.

Tekst redakcyjny miesięcznika

„Administrator”

 

Kontakt

 

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa

96-300 Żyrardów

ul. Środkowa 35

 

tel. +48 46 855 30 41

tel. +48 46 855 30 42

fax. / tel. +48 46 855 49 54

 

 

Dział Techniczny

e-mail techniczny@zsm.net.pl

 

Administracja os.

"Wschód - Teklin - Piękna"

tel. +48 46 855 46 92

tel./fax +48 46 855 75 92

 

Administracja os.

"Żeromskiego - Sikorskiego - Batorego - Centrum - Radziejowska - Słoneczna - Kościuszki"

tel. +48 46 855 30 53

tel./fax +48 46 855 43 70

 

Osiedlowy Dom Kultury

tel./fax +48 46 855 16 56

e-mail odkinfotv@gmail.com

 

Klub "Koliber"

tel. +48 46 855 75 60

e-mail klubkoliber@poczta.onet.pl 

 

Klub Kultury Fizycznej

tel. +48 46 855 98 77

Rachunki Bankowe

Redakcja serwisu